나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30531 [1] 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 522 벽산블루밍아파트 101동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리에 소재하는 '고창우체국' 남동측 인근에 위치하는 구분건물[벽산블루밍아파트 101동 2층 207호]로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임.

교통상황

본건 아파트단지로 차량의 접근이 자유롭고 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성 등으로 보아 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 2층 207호로서, 외벽: 몰탈위 페인트마감, 화강석 판재 등, 내벽: 벽지도배, 내장용 타일붙임 등, 창호: 플라스틱 프레임의 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 개설된 노폭 약20미터 내외의 포장도로를 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2019-03-07)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역(2020-12-23)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

물건 비고

아파트로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30531 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 522 벽산블루밍아파트 101동 2층 207호

용도: 아파트

감정가: 353,000,000원

토지면적: 51.63㎡ (약 15.62평)

건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리에 소재하며, '고창우체국' 남동측 인근에 위치함. 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임.

* 교통: 본건 아파트단지로 차량의 접근이 용이하고, 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성 등이 양호하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

* 도로: 본건 아파트단지는 동측으로 개설된 노폭 약 20미터 내외의 포장도로를 통하여 주출입함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 27일 접수된 정태복 근저당권(을6)이 말소기준권리임.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 2023년 12월 26일 접수된 류종민 전세권(을5)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 전세금은 260,000,000원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 류

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 선순위 전세권자로서, 보증금 260,000,000원은 매수인에게 인수됨.

* 인수 보증금 합계: 260,000,000원 (류종민 전세금)

1.3. 상권분석

* 본건은 고창읍 소재지 내 아파트단지에 위치하며, 주변으로는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 또한, 아파트 건물 자체에 제1종 근린생활시설이 포함되어 있어 상업적 이용 가능성도 있음. 고창군에는 고창전통시장이 위치하여 기본적인 생활 쇼핑을 이용할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층에 위치한 아파트로, 아파트로 이용 중임.

* 편의시설: 고창우체국이 인근에 있으며, 고창군에는 고창군립도서관(고창평생학습관), 고창전통시장, 고창군환경교육센터 등이 소재하여 교육 및 문화생활을 향유할 수 있음.

* 의료시설: 고창군에는 고창노인요양병원, 의료법인석천재단고창병원, 석정웰파크병원 등 다수의 의료기관이 있어 의료 서비스 이용이 가능함.

* 교통: 차량 접근이 자유로우며, 간선도로 및 버스승강장 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리함.

* 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 전세권자 류 가 존재하며, 해당 전세금 260,000,000원은 매수인에게 인수됨. 이는 명확한 인수 금액이므로 입찰 시 반드시 고려하여야 하며, 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미침.

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축물 증축, 개축 등 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음.

* 고창군에는 생활폐기물 소각시설이 운영되고 있으나, 본건 아파트 소재지와의 직접적인 연관성 및 혐오시설 여부는 추가 확인이 필요함. 현재까지 조사된 바로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 고창군 고창읍에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 양호한 편임. 하지만 2.6억 원의 인수되는 전세금으로 인해 실질적인 매입 부담이 크다는 점이 가장 큰 특징임. 권리관계가 복잡하고 인수되는 금액이 상당하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 의사결정이 요구되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 고창군 지역 아파트의 실거주 수요를 확보할 수 있음.

* 아파트 건물 내부에 근린생활시설이 포함되어 있어, 소규모 상업 시설과의 연계 가능성을 가짐.

* 명확하게 인수되는 전세금(2.6억원)을 감안하여, 낙찰가 산정 시 실질적인 투자 수익률을 면밀히 분석해야 함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 353,000,000원

* 인수되는 전세금: 260,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시, 위에서 언급된 인수되는 전세금 260,000,000원을 제외한 금액으로 접근해야 함. 본 물건의 경우, 인수되는 금액이 감정가의 상당 부분을 차지하므로, 주변 시세, 물건의 현황, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 상세 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치를 판단한 후 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.