나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30948 [1] 충청북도 음성군 대소읍 소석리 626 이안음성대소아파트 102동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 음성군 대소면 소석리 "대금로(82번국도)" 남동측 인근에 위치하고 있는 "이안 음성대소아파트" 제102동 2층 202호이며, 주위는 아파트단지(음성SK뷰아파트,이안음성대소 아파트), 농경지,임야 등으로 형성된 외곽 지역으로서 상가,관공서 등 생활편의시설은 인근 에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량접근 가능하며,대중교통편이 통과하는 국도가 인근에 있어 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 2019.01.17자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건내 2층 202호로서 외벽:인조석 및 화강석 붙임(저층부),세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽:벽지도배 등 마감. 창호:샷시창. 바닥:목재온돌마루 등

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

개별가스 보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비 및 화재경보 및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 "이안음성대소아파트" 단지는 인근 지세는 대체로 등고 평탄하며, 단지 형태는 부정형으로서 11개동 아파트 건물,단지내 상가건물 및 부대시설건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 아파트단지 북측으로 왕복2차선 도로가 개설되어 있어 인접도로 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,주거개발진흥지구(2015-03-06)(개발진흥지구),성장관리계획구역(2024-03-15) (복합형),주거용지(2022-09-02),지구단위계획구역(2022-09-02)(주거형지구단위계획구역),중 로2류(폭 15m~20m)(2016-02-05)(중(집)2-6)(접함),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구 역)(가축분뇨의 관리및 이용에 관한법률),준보전산지(2018-12-28)(산지관리법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30948 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소읍 소석리 626 이안음성대소아파트 102동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 172,600,000원

토지면적: 59.20㎡ (약 17.92평)

토지지분: 59.20190000000001㎡ (약 17.92평)

건물면적: 74.85㎡ (약 22.64평) - 전용면적 기준

건물지분: 74.8524㎡ (약 22.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2019년 1월 17일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 대소면 소석리 "대금로(82번국도)" 남동측 인근에 위치한 "이안 음성대소아파트" 제102동 2층 202호입니다. 주위는 아파트단지(음성SK뷰아파트, 이안음성대소 아파트), 농경지, 임야 등으로 형성된 외곽 지역입니다. 상가, 관공서 등 생활편의시설은 인근에 소재하여 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통편이 통과하는 국도가 인근에 있어 교통 사정은 보통입니다. 단지 북측으로 왕복 2차선 도로가 개설되어 있어 인접 도로 상태도 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2020년 7월 22일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을1, 138,600,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권이전(갑6), 신탁등기말소(갑5), 근저당권(을1, 을4), 가압류(갑7), 임의경매(갑8) 등기 일체가 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 215,280,000원 (근저당 138,600,000원 + 근저당 49,200,000원 + 가압류 27,480,000원 + 임의경매 119,838,039원 등 기재된 채권액 합산 기준, 실제 경매 신청 채권은 한국주택금융공사 119,838,039원).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 단지 주변 지역은 아파트 단지와 더불어 농경지, 임야 등이 혼재된 외곽 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근에 갖추어져 있어 주거 기능 중심의 상권으로 판단됩니다. 대규모 상업시설이 밀집한 중심 상권이라기보다는, 단지 내 상가 및 인근 지역의 편의시설을 이용하는 수준의 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건은 2019년 1월 17일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 인조석 및 화강석 붙임, 세멘몰탈 위 페인트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시, 바닥은 목재 온돌마루 등으로 마감되어 있습니다. 전체적인 상태는 보통입니다.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 화장실 2개, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 개별 가스 보일러에 의한 난방 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 화재 경보 및 소화전 설비 등을 갖추고 있으며, 설비 상태는 보통입니다.

* 토지 이용 상태: 본 건이 속한 "이안 음성대소아파트" 단지는 대체로 평탄한 지세에 조성되어 있으며, 11개 동의 아파트 건물, 단지 내 상가 건물 및 부대 시설 부지로 이용 중입니다.

* 아파트 면적 정보:

* 전용면적: 74.85㎡ (약 22.64평)

* 분양면적: 제공된 정보에 해당 면적이 명시되어 있지 않아 확인이 어렵습니다. (일반적으로 74.85㎡는 전용면적이며, 공급면적은 이보다 더 넓게 표기됩니다).

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중인지, 거주 중이라면 보증금 및 차임은 어떻게 되는지 불분명합니다. 인수 보증금은 0원으로 신고되었으나, 명확한 확인 없이는 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 농경지, 임야 등이 혼재된 외곽 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 도심에 비해 다소 떨어질 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 본 건이 위치한 지역은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 준보전산지에도 일부 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 불법 투기 가능성: 음성군 대소면 지역에서 과거 폐기물 불법 투기 사례가 적발된 바 있어, 주변 환경 관리에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축급 아파트로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 보통 수준인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 내부 설비 상태 및 구조는 무난한 편입니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 필요한 부분입니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황이지만, 이는 낙찰가의 결정에 영향을 미치는 요소로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 거주 목적이나 시세 대비 투자 가치를 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 교통 편리성: 차량 접근성이 양호하고 국도가 인접해 있어 교통이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 주변 산업단지 조성 등으로 인해 지역 경제 활성화 및 주거 수요 증가 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,600,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 이안음성대소아파트 전용 59㎡(약 25평)의 경우 1.3억 원 수준의 거래 사례가 확인됩니다. 다만, 해당 사례는 경매 물건과 동일한 조건(층, 향, 상태 등)이 아닐 수 있습니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로 낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려해야 합니다. 또한, 임대 관계 미상이라는 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 138,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 경쟁 물건 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.