나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514209 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 611-46 우솔빌1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일 대는 아파트, 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있으며 제반 대중 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서, (사용승인 : 2009.07.03) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 로폭 약 4미터, 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.] )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한 함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경514209 (1) 사건에 대한 강제경매 물건입니다.

소재지

인천광역시 미추홀구 용현동 611-46 우솔빌1동 3층 302호

(도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 토금중로47번길 10)

용도

다세대주택

감정가

151,000,000원

토지 면적

28. 22㎡ (약 8.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적

61. 28㎡ (약 18.54평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

서OOOOOOOO (서울보증보험)

건축 연도

2009년 7월 3일 사용승인

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 주로 분포하고 있으며, 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 요약

본건은 다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리(2022.11.08. 주택도시보증공사 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 7번 순위의 주택임차권등기가 있으나, 서울보증보험 주식회사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 인수될 가능성은 낮습니다.

말소기준권리

주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2022.11.08.)

이해관계인 현황

* 채권자: 서OO (서울보증보험)

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 143,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-09

* 확정일자: 2021-04-23

* 배당신고일자: 2023-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 관련

등기부상 권리 내역 (매각으로 소멸 예정 권리 위주)

* 소유권보존: 주식회사 우솔 (2009.07.10)

* 소유권이전: 정 (2010.01.21)

* 소유권이전: 권 (2021.07.12)

* 주택임차권 (을7): 한국토지주택공사 (2023.08.22, 금143,000,000원) - 말소 예정 (SGI 동의 확약서 제출)

* 가압류 (갑4): 주택도시보증공사 (2022.11.08, 금1,804,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑5): 평택세무서장 (2023.03.08)

* 압류 (갑6): 미추홀구청장 (2023.07.19)

* 강제경매 (갑7): 서울보증보험 (2025.11.26, 152,857,204원) - 본건 경매 개시 결정

* 압류 (갑8): 동화성세무서장 (2025.12.22)

* 압류 (갑9): 김포시청장 (2026.03.16)

등기부 채권 총액: 1,947,000,000원

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-08-10

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 7번 주택임차권등기 (다만, 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2026.04.01. 제출됨)

1.3. 상권분석

주변 부동산 시장 동향

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 ㎡당 약 159만원에서 204만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

* 2026년 5월 6일 거래: 38.67㎡, 6,000만원 (약 155만원/㎡)

* 2026년 5월 5일 거래: 69.25㎡, 11,000만원 (약 159만원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래: 32.76㎡, 6,690만원 (약 204만원/㎡)

본 건의 건물 면적(61.28㎡)을 기준으로 대략적인 시장 가치를 산정하면, 평균 ㎡당 약 181만원으로 계산 시 약 110,912,800원의 시세로 추정됩니다. 이는 감정가 151,000,000원보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건 인근에는 용현초등학교가 위치하고 있으며, 주위로 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경 관련

임차인이 서울보증보험(SGI)으로 변경되었으며, 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권 인수 가능성은 낮으나, 잔금 납부 시점까지 변동 사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

권리관계 복잡성

압류, 가압류, 경매 개시 결정 등 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항

상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 또는 거래 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 용현초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호합니다. 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 장점입니다. SGI 조건 변경 관련 특이사항은 잠재적 리스크 요소로 고려되지만, 말소 동의 확약서 제출로 그 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* SGI의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 인수 관련 불확실성 해소 기대.

* 준주거지역으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성 고려.

* 부동산강제경매로 인해 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, ㎡당 약 155만원 ~ 204만원 수준의 거래가 이루어졌으며, 본 건 건물 면적(61.28㎡)을 기준으로 환산 시 대략 110,912,800원 ~ 124,900,000원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 감정가의 80~90% 수준 또는 최근 시세보다 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.