나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34998 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 310-2 남해빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 규모의 공동주택과 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져있어 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

중소형 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 10여분 정도 거리에 서해선 "원종역"이 소재하여 교통여건은 보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 일부로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감, 창 호 : 알미늄새시 등 입니다.

이용상태

공부상 '연립주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로, 연립주택(남해빌라) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 동측으로 약 6미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초-부천 교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34998 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 310-2 남해빌라 1층 101호

용도: 연립/다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 45.42㎡ (약 13.74평)

건물면적: 44.82㎡ (약 13.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부천중앙새마을금고 (근저당권자)

1.2. 건축물 정보

건축물 용도: 연립주택

사용승인일: 1987년 1월 27일

건물 규모: 지하 1층, 지상 3층 중 1층 101호

총 세대수: 12세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 대상 물건과 유사한 규모의 공동주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져 있어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

중소형 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

도보로 약 10분 거리에 서해선 "원종역"이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건물 동측으로 약 6미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 19일에 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권 (금772,800,000원) 입니다.

3.2. 낙찰 시 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 여기에는 후순위 근저당, 임의경매개시결정 등기 등이 포함됩니다.

3.3. 낙찰 시 인수되는 권리

제공된 정보 상, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 상세 내용은 추가 확인이 필요하며, 만약 존재한다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 14일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 부담하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근(2026년 7월) 유사 물건들의 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 11일 거래, 2023년 준공, 72.45㎡ (전용면적), 26,900만원.

- 2026년 7월 7일 거래, 1989년 준공, 41.16㎡ (전용면적), 12,000만원.

- 2026년 7월 2일 거래, 2019년 준공, 48.63㎡ (전용면적), 25,300만원.

본건 물건은 1987년 사용승인된 연립주택으로, 건물 면적 44.82㎡ (약 13.56평)입니다.

2026년 7월 7일에 거래된 1989년 준공, 41.16㎡ 면적의 다세대주택(349-1)이 12,000만원에 거래된 사례가 본건과 유사한 지역(오정구 원종동)에 있으며, 이는 본건 감정가 121,000,000원과 유사한 수준입니다.

본건의 감정가는 121,000,000원으로, 물건의 연식(1987년 준공)을 고려할 때 최근 거래 사례 중 가장 낮은 가격대(12,000만원)와 유사하여 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

인근에 "오정초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거지대 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

감정평가서상 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었으며, 주택가 밀집 지역입니다.

주변 지역에 대한 추가적인 외부 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설(폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

낙찰 후 잔금을 납부하기 위해서는 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 신청 시점에 허가 가능 여부 및 조건을 반드시 확인해야 하며, 허가를 받지 못할 경우 소유권 취득에 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후도

1987년 사용승인된 건물로, 약 39년 경과하여 노후도가 상당합니다. 향후 유지보수, 수리 또는 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대 관계를 파악하지 못했습니다. 현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 시 점유자와의 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 지상권 관련 인수 가능성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내역은 확인되지 않았습니다. 실제 지상권이 존재할 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석 시 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 연립/다세대주택으로, 서해선 원종역을 도보 약 10분 거리에 이용 가능한 입지를 갖추고 있습니다.

부천지원에서 진행되는 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 권리들은 낙찰과 함께 소멸되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

주요 리스크 요인은 토지거래허가구역 지정과 건축물의 노후도입니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일 종료) 내에 잔금 납부 및 허가 취득이 가능해야 하므로, 입찰 전 반드시 관할 구청에 문의하여 허가 가능 여부를 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 1987년 준공된 건물로 향후 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 감정가가 유사 연식의 최근 거래 사례(12,000만원)와 유사하여 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 역세권 접근성: 도보 약 10분 거리에 원종역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 입지: 주택지대에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 121,000,000원

최근 거래 사례 (유사 연식, 1989년 준공, 41.16㎡): 120,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여 산정할 수 있습니다.

감정가 수준(121,000,000원)은 합리적인 범위 내에 있습니다.

보수적인 접근 시: 감정가의 90% ~ 100% (108,900,000원 ~ 121,000,000원)

적극적인 접근 시: 감정가의 100% ~ 110% (121,000,000원 ~ 133,100,000원)

주의: 상기 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 다음과 같은 추가 사항들을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

- 토지거래허가구역 지정 해제 여부 및 취득 후 허가 절차 진행 가능성.

- 건축물 노후도에 따른 수리/보수 예상 비용.

- 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 기간.

- 향후 부동산 시장 전망 및 해당 지역의 개발 계획.

- 전문가와의 상담을 통한 상세 권리 분석 및 현장 조사 결과 반영.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.