나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514126 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1029호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 주상복합건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층중 10층 1029호로서 외벽 : 강화유리 및 시멘몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지를 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40마터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514126 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1029호

용도: 공장 (지식산업센터 내)

감정가: 111,000,000원

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지 지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물 지분: 20.75㎡ (약 6.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (본건 임차인 분석 참조)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 "JK루체스타지식산업센터" 내에 소재하고 있으며, "염골근린공원" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공장, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 11층 건물 중 10층 1029호입니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 40미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 지식산업센터 부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획으로는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 6월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 1번, 금액 116,000,000원)입니다.

본건에는 주택도시보증공사(신효섭) 임차인이 존재하며, 보증금 116,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 5월 3일, 확정일자는 2022년 4월 6일입니다.

임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

물건명세서에 의하면 을구 순위 1번 주택임차권등기(신효섭, 116,000,000원)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 116,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 JK루체스타 지식산업센터는 남동공단 내에 있으며, 주변으로 다양한 산업 시설과 상업 시설, 그리고 주상복합건물이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

남동대로가 바로 앞에 위치하고 있어 송도 접근성이 편리하며, 제2경인고속도로 남동IC와 인접하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

인근에 "염골근린공원"이 있어 쾌적한 환경을 일부 제공합니다.

1.4. 생활정보

주위 환경으로 보아 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 제공된 정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 있으나, 구체적인 변경 내용과 그 영향에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 관련 특이사항: 임차인 현황에는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있고, 물건명세서 상에도 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정임을 확인할 수 있습니다. 다만, 초기 물건 정보에 '대항력있는임차인'으로 언급된 점은 과거 상황이나 혼동 가능성에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 소재한 JK루체스타지식산업센터 내 공장 용도의 구분건물입니다.

일반공업지역 내에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

등기부 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항과 관련하여 잠재적인 리스크 요인이 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

남동공단 내 지식산업센터에 위치하여 산업 활동을 위한 입지로 적합합니다.

우수한 도로망과 고속도로 접근성을 바탕으로 수도권 전반에 걸친 물류 및 사업 활동에 유리합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 감정가를 기준으로 본건의 시장 가치, 현재 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.