나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64891 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1487 위시티일산자이1단지 106동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '양일초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황 은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 30층 내 제23층 제2302호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : PVC 샷시 등 창호임.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 등재되어 있음. (자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

식사동 1487 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한 구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역 <도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64891 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1487 위시티일산자이1단지 106동 23층 2302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 766,000,000원

* 토지면적: 68.01㎡ (약 20.57평)

* 토지 지분: 68.0085㎡

* 건물면적: 137.14㎡ (약 41.47평)

* 건물 지분: 137.1394㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건, 도시개발구역

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '양일초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

3. 건물구조및현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 30층 내 제23층 제2302호.

* 외벽: 석재붙임 등 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.

* 창호: PVC 샷시 등 창호.

* 건물 이용상태: 공부상 아파트로 등재되어 있음.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화설비 등 구비.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (신한은행 근저당, 2010-12-27 접수)

* 등기부상 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예정):

* 갑4: 소유권이전 (이범준)

* 을1: 근저당 (신한은행, 544,560,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당 (중소기업은행, 120,000,000원)

* 갑6: 가압류 (경기신용보증재단, 60,800,000원)

* 갑7: 임의경매 (중소기업은행, 120,000,000원)

* 갑8: 압류 (포천세무서장)

* 갑9: 압류 (고양세무서장)

* 갑10: 가압류 (신용보증기금, 7,176,569원)

* 갑11: 임의경매 (신한은행)

* 총 등기부채권액: 732,536,569원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건 전체 임대 미상. (임대차 관계 및 보증금, 차임이 확인되지 않아 명도 시 주의가 필요함.)

5. 상권분석및생활정보

* 단지 정보: 위시티일산자이1단지 (2010년 8월 23일 사용승인). 총 11개 동, 1244세대. 최고 30층.

* 주차: 총 2392대 (지하 2360대, 지상 32대). 세대당 약 1.91대.

* 주변 시설:

* 교육: 양일초등학교 인근, 고양국제고등학교, 일산양일중학교 등.

* 편의: 단지 내 상가, 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 여가: 단지 내 커뮤니티 시설 (헬스장, 골프연습장, GX룸, 사우나, 카페테리아, 독서실 등), 조경 시설.

* 주변 지역 특성: 대규모 아파트 단지 밀집 지역, 주거 중심 상권.

6. 토지이용계획및제한상태

* 지역지구: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역).

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 접합.

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (일부 제한구역, 도시지역 등).

* 상대보호구역, 절대보호구역 (식사1유치원).

* 도시개발구역.

* 과밀억제권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-08 ~ 2025-08-26, 외국인 등 대상).

7. 잠재적리스크

* 환경 기피시설 존재 가능성:

* 식사지구 일대에는 건축폐기물 처리장, 레미콘 공장 등 환경 기피시설이 소재하고 있어, 이로 인한 주민 민원 및 소음, 먼지, 통행차량 위험 등 주거 환경 저해 가능성이 제기되고 있습니다.

* 이러한 시설들의 존재는 아파트의 가치 및 거주 만족도에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 현황 불확실성:

* 현재 임대차 관계 및 보증금, 차임 정보가 확인되지 않아, 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차가 복잡해지거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원)

* 중복사건 및 유동화물건: 해당 물건이 유동화되었고 중복 사건이 존재하여, 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

8. 종합의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 대규모 아파트 단지 내의 고층 세대로서, 비교적 양호한 입지 조건과 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성은 높습니다.

그러나, 가장 큰 리스크는 식사지구 인근에 존재하는 환경 기피시설(건축폐기물 처리장, 레미콘 공장 등)로 인한 잠재적인 주거 환경 저해 가능성입니다. 이는 단지의 명성 및 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 입찰 시 반드시 현장 조사 및 추가적인 정보 수집이 필요합니다. 또한, 임대차 관계의 불확실성으로 인한 명도 리스크도 존재합니다.

9. 투자포인트

* 지역 내 대표적인 대단지 아파트 단지의 일원으로서 실수요 및 투자 수요 기대.

* 잘 갖춰진 단지 내 편의시설 및 넉넉한 주차 공간.

* 고층으로 인한 일조권 및 조망권의 이점 (건물 구조상).

* 안정적인 권리 분석으로 인한 경매 절차의 투명성.

10. 예상입찰가

최근 거래 사례를 볼 때, 유사한 규모의 아파트(전용면적 약 162.7㎡)는 2026년 7월 기준으로 7억 5천만원에서 8억원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 7억 6천 6백만원입니다.

하지만, 위에서 언급한 환경 기피시설 존재 가능성 및 임차인 현황의 불확실성이라는 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가(7.66억원) 대비 80% 수준: 약 6억 1천만원

* 감정가(7.66억원) 대비 90% 수준: 약 6억 9천만원

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 6억 1천만원 ~ 6억 9천만원으로 판단됩니다.

* 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 현장 답사를 통한 정확한 건물 상태 확인, 명도 가능성 및 예상 비용, 예상되는 수리비 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

* 특히, 인근 환경 기피시설의 실제 영향 범위 및 주민 민원 현황에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.