나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2718 [1] 충청북도 충주시 수안보면 온천리 829-13 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원감정 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 수안보면 온천리 소재 "수안보교차로" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 상업나지, 주차장, 연수원 등으로 형성되어 있는 국도주변 미개발지대임.

교통상황

본건 동측 인근으로 국도(3번) 통과하나 시외곽지역으로 제반 교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

삼각형의 평탄한 토지로 주위일대와 등고이며, 상업나지임.

인접 도로상태

지적상 맹지로서 소형차량의 접근이 어려운 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,방화지구,시가지경관지구(시가지경관지구-3),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(충주 봉불사 석조약사여래입상)<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>,온천지구(수안보온천지구)<온천법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 불요(별지 사실조회회신 참조)
-목록 1 지상 소재 울타리(휀스) 매각포함(감정평가서 참조)
-지적상 맹지로 소형차량 접근 어려운 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2025타경2718 (1) 사건으로, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 매각 대상은 토지 매각입니다.

소재지는 충청북도 충주시 수안보면 온천리 829-13입니다.

용도는 전(밭)이며, 토지 면적은 1395.00㎡ (약 422평)입니다.

건물은 존재하지 않아 건물 면적은 0.00㎡입니다.

감정평가액은 405,945,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 수안보면 온천리 소재 "수안보교차로" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 상업나지, 주차장, 연수원 등으로 형성되어 있는 국도 주변 미개발지대입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

국도(3번)가 동측 인근으로 통과하나, 시외곽 지역으로 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 온천지구로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

인근에는 수안보온천지구와 연계된 관광시설 및 자연경관이 풍부하며, 충주호, 월악산 등과 연결되는 관광벨트의 중심부에 위치합니다. [cite: search results]

유원재와 같은 숙박시설과 수안보웰빙실버타운 등이 소재하여 관광 및 휴양 관련 시설이 주변에 분포하고 있습니다. [cite: search results]

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약:

본건 토지에 대한 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

2000-01-24: 소유권 이전 (송병권)

2000-02-29: 근저당권 설정 (국민은행, 금390,000,000원) - 말소기준권리

2000-02-29: 지상권 설정 (한국주택은행) - 말소

2015-02-23: 2번 지상권 이전 (국민은행) - 말소

2025-04-10: 가압류 (중소기업은행, 금24,165,015원) - 말소

2025-05-26: 가압류 (국민은행, 금410,417,757원) - 말소

2025-06-10: 가압류 (중소기업은행, 금184,953,551원) - 말소

2025-08-27: 가압류 (국민은행, 금53,151,614원) - 말소

2025-11-24: 임의경매 개시 결정 (국민은행, 127,826,110원) - 본 경매 사건의 근거

2026-05-06: 압류 (천안세무서장) - 말소

등기부채권 총액은 1,062,687,937원입니다.

말소기준권리는 2000년 2월 29일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 말소될 예정입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 등기부상 지상권(을2)은 말소되었으므로, 일반적인 경매 절차대로라면 해당 권리 역시 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 수안보온천 지구 내에 위치하나, 국도변의 미개발지대로 분류됩니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

주변은 농경지, 상업나지, 주차장, 연수원 등이 혼재되어 있으며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설이 일부 분포합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

관광 명소 및 편의 시설로는 유원재 호텔, 수안보 족욕길, 하늘재 등이 있으며, 주변 지역은 다양한 관광 및 휴양 활동이 가능한 곳입니다. [cite: search results]

직접적인 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

수안보온천 관광지라는 특성상, 관광객 및 휴양객을 위한 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

온천 지구 내에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

교통은 국도 3호선을 이용하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.5. 잠재적 리스크

맹지 및 차량 접근의 어려움: 본건은 지적상 맹지로서, 토지로의 직접적인 차량 접근이 어렵고 소형 차량도 접근이 제한적일 수 있습니다. 이는 토지 활용에 있어 매우 중대한 제약 요인이 됩니다. [cite: 주의사항, 감정평가서요약 요향표]

미개발 지역의 특성: 주변이 미개발 지역인 만큼, 즉각적인 상업적 개발이나 이용에는 추가적인 기반 시설 확보가 필요할 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

과거 지역 개발 침체 가능성: 과거 수안보 지역 내 사업 중단 건축물들이 방치되었다는 뉴스 보도가 있어, 지역 개발의 부침이 있었을 가능성을 시사합니다. [cite: search results]

1.6. 종합 의견

본건은 수안보온천 지구 내 일반상업지역에 속하는 토지로, 관광 지역으로서의 잠재력은 있으나, 지적상 맹지이며 차량 접근이 매우 어려운 점이 큰 단점입니다.

모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 없을 것으로 보이나, 맹지라는 점이 활용 가치를 크게 제한합니다.

1.7. 투자 포인트

수안보 온천지구라는 관광 입지: 향후 지역 개발에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

일반상업지역 지정: 용도상 개발 가능성이 열려 있습니다.

건물 없음: 토지만 있어 별도의 철거 비용이 발생하지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 405,945,000원입니다.

본건은 맹지이며 차량 접근성이 매우 낮다는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 따라서, 입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 가격을 산정해야 합니다. 인접 토지의 사용 승낙이나 분할 매각 등의 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.