나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53862 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 440-22 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 " 삼일초등학교 " 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건내 4층 401호로서 외벽 : 석재타일 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 등. 창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동 관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 장민석의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 9. 9.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53862 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 440-22, 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 175,000,000원

토지 면적: 33.33㎡ (약 10.08평)

건물 면적: 54.98㎡ (약 16.63평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

총 층수: 5층 중 4층

1.2. 토지 관련 정보

토지 지분: 33.3278㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 건물 관련 정보

건물 지분: 54.9838㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 4층 401호

외벽: 석재타일 및 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 인테리어 마감

창호: 샷시조 마감

기본 설비: 급배수, 위생, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치하며, 남동측 인근에 삼일초등학교가 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 주변 개발 계획 및 현황

별도 언급된 대규모 개발 계획은 없으나, 도시지역 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 지속적인 주거지로서의 가치를 유지하고 있습니다. 또한, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상자에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 3월 13일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 가압류입니다.

3.2. 말소 기준 권리

* 말소기준권리: 주식회사한빛자산관리대부 가압류 (2023.03.13.)

* 매각으로 전부 소멸되는 권리: 을3 (주택임차권), 갑4 (가압류), 갑5 (압류), 갑6 (압류), 갑7 (강제경매)

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 장민석의 양수인)

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-29

* 배당신고일자: 2023-11-02

* 대항력: 없음

* 주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 장민석의 승계인)는 2026년 9월 9일자로 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 임차인의 보증금 관련 채무는 인수되지 않습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권 변동: 김삼리 (보존) → 김진수 (이전) → 신승호 (이전)

* 진행 중인 권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.11.26.)

* 등기부채권 총액: 219,481,002원

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 인근 지역(월피동)의 다세대주택 매매가는 2026년 7월 기준 9,000만원부터 20,500만원까지 분포하고 있습니다.

* 452-8번지 (1997년 준공, 80.34㎡): 9,000만원 (약 370만원/㎡)

* 461번지 오송아트빌 (2013년 준공, 72.29㎡): 20,500만원 (약 284만원/㎡)

* 495-10번지 DESIGNHOUSE495B동 (2015년 준공, 76.34㎡): 19,300만원 (약 253만원/㎡)

본 물건(54.98㎡)의 건물 면적은 비교 대상 물건들보다 작은 편입니다. 시세 기준으로 환산 시, ㎡당 약 250만원 ~ 280만원 수준으로 볼 수 있습니다. 본 물건의 감정가 175,000,000원은 ㎡당 약 318만원으로, 최근 거래 사례의 ㎡당 가격보다는 다소 높게 형성되어 있으나, 감정 시점 및 건물 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 생활권으로, 주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 삼일초등학교가 인근에 있어 학군 수요 또한 일정 부분 확보될 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 삼일초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접한 지역에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 권리 분석 관련 특이사항

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권자 장민석의 승계인으로서 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이는 법원 경매에서 임차인의 대항력은 매수인에게 승계되는 것이 원칙이나, 본 건의 경우 HUG가 우선변제권만 주장하고, 임차보증금 잔액에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기함으로써 이러한 위험을 현저히 낮추었습니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 미회수분에 대한 책임을 지지 않게 됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미확인 임대차 관계

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 위 권리분석에서 명시된 주택도시보증공사(HUG)의 임차권으로 인해 실제 거주하고 있는 임차인이 없거나, 있더라도 대항력이 없어 인수될 위험은 없다고 판단됩니다.

7.2. 토지거래계약허가구역 지정

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 사항으로 내국인 일반에게는 직접적인 제한이 되지 않습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 175,000,000원입니다. 주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 삼일초등학교와 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. 가장 중요한 권리 분석 측면에서는, 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기함에 따라 임차보증금 관련 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 건물 및 토지 면적은 비교적 작지만, 안전한 권리관계를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금 없음 (대항력 포기 확약)

* 안정적인 주거 지역 내 위치 (삼일초 인접)

* 교통 및 생활 편의 시설 접근 용이

* 감정가 대비 시세 고려 시 투자 기회 존재

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 175,000,000원입니다.

최근 인근 다세대주택의 실거래가를 기준으로 면적을 환산하여 시세가격을 산정하면 약 138,700,000원 ~ 155,500,000원 수준으로 추정됩니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 0원이라는 점과, HUG의 대항력 포기라는 매우 긍정적인 요소를 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 보수적으로 접근하되, 경쟁 상황에 따라 감정가 이하 또는 감정가 근처에서 입찰을 고려하는 것이 바람직합니다.

최근 시세 분석을 바탕으로, 합리적인 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다. (이는 시세, 권리관계, 경매 시점 등을 종합적으로 고려한 제안이며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.