나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514161 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1136-3 1동 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천시청역, 인천 1,2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지2/14층 건물 내 제6층 제608호로서, (사용승인일 : 2017.07.26) 외벽 : 일부 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감(표준마감기준) 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 장방형 토지로서, '업무시설, 공동주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 노폭 약 10미터 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1136-3 :일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 구월동 1136-4 :일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2024.02.16, 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임10440), 임차보증금 : 금 200,000,000원, 확정일자 : 2022.01.05, 임차권자 : 서지명

물건 비고

외벽에 '위너스타워'로 표시됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514161 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1136-3, 1동 6층608호 (건물명: 위너스타워)

용도: 오피스텔

감정가: 150,000,000원

토지 지분 면적: 8.2665㎡ (약 2.50평)

건물 면적: 44.29㎡ (약 13.40평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시청 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천시청역, 인천 1,2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

도로 상황

본건 건물 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

남동구의 압류 (2024.01.11.)가 말소기준권리입니다.

임차인 현황

* 임차인: 서 (임차권자: 서지명)

보증금: 200,000,000원

확정일자: 2022.01.05

전입일자: 2022.01.27

본건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 임차권등기(을구 5번)가 있습니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출'로 인해, 본 경매 절차에서는 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

기타 권리사항

등기부상 압류(남동구, 안산시, 북구) 및 강제경매(주택도시보증공사) 권리가 존재하나, 이는 모두 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천 남동구 구월동은 인천시청을 중심으로 업무 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 직주근접 수요가 예상됩니다. 토지 이용 계획상 일반상업지역이며, 지구단위계획구역(구월업무지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경

인근에 아파트 단지와 다수의 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 분포하여 주거 및 생활 편의시설이 양호합니다.

교통 및 접근성

인천시청역(인천 1,2호선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 진출입이 용이하여 자가용 이용 시에도 접근성이 좋습니다.

건축물 정보

본 건물은 2017년 7월 26일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔이며, 총 14층 건물 중 6층에 해당합니다. 건물은 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 용도로 사용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

주차 공간

본 건물은 총 56세대에 대해 실내 25대, 실외 2대, 총 27대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 이는 세대당 약 0.48대의 비율로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

명도 관련

임차인이 존재했으나 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 처리될 예정입니다. 그럼에도 불구하고, 임차권등기 자체는 남아있어 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천시청 인근의 역세권 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다. 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 권리관계가 복잡했으나 HUG 관련 사항이 정리되어 인수되는 권리가 없는 것으로 파악됩니다. 최근 실거래가(145,000,000원)와 비교했을 때 감정가(150,000,000원)는 시세 수준으로 판단되며, 적극적인 검토가 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

더블 역세권인 인천시청역이 인접하여 직장인 등 임대 수요 확보에 유리합니다.

행정 및 업무지구 배후

인천시청 등 주요 관공서 및 주변 상업지구와 가까워 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

소형 면적

전용면적 약 13.4평의 소형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업체를 위한 임대 시장 공략이 가능합니다.

권리관계 명확화

HUG와의 계약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

최근 실거래가 (2025.06.22): 145,000,000원 (면적: 41.91㎡)

본건의 건물 면적(44.29㎡)은 최근 거래된 41.91㎡보다 약간 크므로, 시세는 14,500만원 내외로 추정됩니다. 인수되는 보증금이 없고 복잡한 권리관계가 정리된 점을 고려하여, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서 140,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 주변 시세, 건물 상태, 본건의 특수사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.