나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514240 [1] 인천광역시 부평구 십정동 75-4 유진빌리지 105동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 함봉로42번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2010년 12월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서, 외벽: 인조석 등 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2010-12-17)

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(열우물GB우선해제지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경514240 (1)입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 십정동 75-4번지 유진빌리지 105동 1층 101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 150,000,000원이며, 토지 면적은 41.03㎡(약 12.41평), 건물 면적은 59.95㎡(약 18.14평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2010년 12월 17일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 함봉로42번길에 위치하며, 주변으로는 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 인프라가 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

건물의 북동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(열우물GB우선해제지구), 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 2023년 9월 15일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑7)입니다.

등기부등본상 을구 9번으로 주택임차권(홍하람, 금175,000,000원)이 등기되어 있으나, 전입일자(2021-05-17) 대비 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 175,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 십정동 일대는 주거 지역으로, 인근에 학교, 주택 단지, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 상권은 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설이나 유흥가는 인접해 있지 않으나, 근린생활시설을 통한 일상생활 편의는 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 각급 학교가 소재하고 있습니다.

* 기타: 현황조사 시 세대 출입문에 '전기공급정지안내문'이 부착되어 있는 점은 특이사항입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있어, 보증금 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

* 전기 공급 정지 안내문: 현황 조사 시 확인된 전기 공급 정지 안내문은 장기 연체 등 추가적인 점검이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 소유권 이전 시 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 물건명세서상 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현황조사 내용 및 임차인 정보와 함께 실제 점유 및 사용 현황에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 2010년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 조건 변경 및 전기 공급 정지 안내문 등 특이사항에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

입지조건 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지방법원 관할 강제경매 물건입니다.

* 2010년 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사가 용이합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 제공된 JSON 데이터에서 2026년 7월 거래된 유사 면적의 다세대주택들이 7,000만원에서 21,800만원 사이로 거래된 것으로 나타났습니다.

특히, 2011년에 건축된 58.11㎡ 면적의 '지훈캐슬1,2동'이 12,800만원에 거래된 사례(약 22만원/㎡)와 본건 물건의 2010년식, 59.95㎡ 면적을 고려할 때, 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 150,000,000원(약 100만원/㎡)으로, 최근 시세 데이터(최저 약 18만원/㎡ ~ 최고 약 54.5만원/㎡)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 시세 및 물건의 특이사항(전기 공급 정지 안내문 등)을 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 120,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 제안하며, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.