나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13580 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제18층 제1832호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용·업무용 건물, 공동주택, 오피스텔, 관공서, 학교, 근린생활시설, 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1,2호선(신도림역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제18층 제1832호로써 (사용승인일 : 2012.06.05) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, CCTV, 옥외 소화전, 기계식 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 도시형생활주택 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 24m, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,도로(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3146)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획 법>토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13580 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제18층 제1832호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.12㎡ (약 0.94평)

토지지분: 3.12㎡ (약 0.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

건물지분: 19.51㎡ (약 5.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

물건명세서 참고사항: 특별매각조건 - 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용·업무용 건물, 공동주택, 오피스텔, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 2호선(신도림역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건축물 정보에 따르면, 본건은 2012년 6월 5일 사용 승인된 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 20층 건물 내 제18층 제1832호입니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 현재 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 권두혁

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-11-21

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 138,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-07-26, 확정일자: 2022-06-30, 배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 없음

비고: 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 138,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 금천세무서장 압류 (2024-01-17)

기타 권리사항:

- 한국토지주택공사 주택임차권 (138,000,000원) - 등기부상 말소 처리됨.

- 서울보증보험 강제경매 (140,986,848원) - 본 경매 사건의 채권자입니다.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

주: 상기 임차인 현황 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권" 관련 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 말소되지 않는 권리사항을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물(비즈트위트 레인보우) 내 전용면적 약 19㎡대의 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

- 2026년 5월 12일: 102,500,000원 (10층, 19.02㎡)

- 2026년 5월 4일: 90,000,000원 (10층, 19.61㎡)

- 2026년 6월 9일: 110,000,000원 (20층, 19.02㎡)

최근 거래 가격대는 9천만원에서 1억 1천만원 사이로 형성되어 있습니다.

4.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 115,000,000원입니다. 이는 최근 최고가 거래액(110,000,000원)보다 다소 높은 수준입니다. 최근 실거래가와 비교 시, 감정가는 현재 시장가보다 약간 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

본건은 신구로초등학교 북동측에 위치하며, 주변에 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 직주근접성이 우수합니다. 지하철 1, 2호선 신도림역 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 좋습니다. 기본적인 위생, 난방, 승강기, CCTV, 기계식 주차 설비 등이 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

주변 지역은 일반적인 도시형 상업 및 주거 복합 지역으로, 대규모 혐오시설이나 민감 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 개발 계획이나 도시 계획 변경 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

본건은 "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"과 같은 특이사항이 명시되어 있습니다. 비록 등기부상 한국토지주택공사 임차권이 말소 처리되고 대항력이 없는 것으로 파악되나, 명확한 권리관계 확인 및 이해관계인과의 소통이 필수적입니다.

6.2. 매각 조건

서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각으로, 입찰 전 해당 조건의 이행 가능성 및 잠재적 위험을 신중히 검토해야 합니다.

6.3. 토지거래 허가구역

2026년 12월 31일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 후 거래 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 오피스텔은 신축된 지 10년 이상 되었으나, 역세권에 위치하고 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역에 있어 직주근접 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다. 전용면적 19.51㎡로 1인 가구나 소규모 사업체에 적합한 규모입니다. 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가보다는 다소 낮은 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 다만, 명시된 특이사항 및 주의사항과 같이 복잡한 권리관계가 존재하므로, 권리 분석에 대한 철저한 확인과 함께 명확한 권리 인수 및 소멸 여부를 최종 확인하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1, 2호선 신도림역 인근으로 교통이 편리하며, 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 직주근접성: 오피스텔 및 상업/업무지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 면적 효율성: 19.51㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합합니다.

* 무보증 인수: 현재까지 파악된 임차인의 보증금 인수 부담이 없어, 명확한 권리 관계 정리 시 명도 관련 리스크를 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원이나, 최근 실거래가 최고액이 110,000,000원임을 감안할 때, 시장 가격 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 경쟁 상황 및 추가 권리관계 변동 가능성을 염두에 둘 때, 적정 입찰가는 110,000,000원에서 115,000,000원 사이로 예상됩니다.

본인의 투자 전략과 리스크 감수 수준에 따라, 112,000,000원 내외를 목표가로 설정하고 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.