나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13441 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 717 그레이스힐 제14층 제1513호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '가양역 10번 출구' 남측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가양역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제14층 제1513호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

교육연구시설(노인복지주택)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, 교육연구시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 30m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(9호선)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망 ), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 지역특화발전특구(2015-12-10), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13441 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 717 그레이스힐 제14층 제1513호

용도: 근린상가 (건축물대장상 교육연구시설, 판매시설, 제1종근린생활시설 복합 용도)

건축물 정보: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 14층, 전유부분 면적 32.69㎡ (약 9.89평)

토지 정보: 토지면적 11.00㎡ (약 3.33평), 토지 지분 10.998㎡ (약 3.33평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 205,000,000원

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '가양역 10번 출구' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 2006년 11월 15일 사용승인된 15층 건물 중 14층에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

* 토지 이용: 대체로 부정형 평지이며, 현재 교육연구시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 30m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m), 도시철도(9호선) 저촉, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등에 해당합니다. (1.5. 잠재적 리스크 섹션 참조)

1.3. 권리분석

* 매각물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한국주택금융공사입니다.

* 말소기준권리는 2012년 02월 08일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 866,000,000원)입니다.

* 상속으로 인한 소유권이전(갑4, 2024-09-26)이 있으며, 현재 소유자는 조영민 외 1명입니다.

* 임의경매개시결정(2025타경13441)은 2025년 11월 27일에 등기되었습니다.

* 전체 등기부채권 총액은 866,000,000원입니다.

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 특히, 토지 을구 9번 구분지상권 설정등기(2006년 12월 13일 등기)가 있어 주의가 필요합니다. (1.5. 잠재적 리스크 섹션 참조)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 대상 물건은 가양역 인근으로, 배후지에 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집해 있습니다.

* 건축물대장상 '교육연구시설, 판매시설, 제1종근린생활시설'로 복합 용도가 기재되어 있어, 해당 용도로 활용 시 잠재적인 상권 가치를 기대할 수 있습니다.

* 특히 '노인복지주택'으로 이용 중이라는 점은 특정 수요층을 대상으로 한 사업 아이템과 연계될 수 있습니다.

* 상권은 역세권의 이점과 주거지 배후의 안정적인 수요를 동시에 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 가양역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트, 오피스텔 등 주거 단지가 많아 유동인구 및 잠재적 수요층 확보에 유리합니다.

* 기반 시설: 기본적인 위생, 급/배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 토지 등기부 을구 9번에 구분지상권 설정이 등기되어 있어, 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 재건축이나 대규모 개발 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 확인되지 않고 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 과정이나 임차인과의 관계 설정 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제약:

* 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등은 항공기 운항 및 공항 관련 시설 보호를 위한 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 도시철도(9호선)와 저촉되는 부분이 있어 관련 시설 보호를 위한 제약이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망) 표기는 해당 지역 내 학교와의 거리 등으로 인한 건축 제한이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 용도 및 행위 제한이 존재합니다.

* 특수 용도: '노인복지주택'으로 이용 중인 건물이나 시설은 관련 법규 및 운영상의 특수성이 존재할 수 있으며, 향후 용도 변경 시 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 가양역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 양호한 편입니다. 아파트 및 오피스텔 등 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상권 수요는 확보 가능할 것으로 보입니다. 건물이 비교적 최신 연식(2006년 준공)이며, 근린생활시설 및 교육연구시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

그러나 토지 등기부상의 구분지상권 설정, 임대차 관계 미확인, 그리고 공항 보호구역 및 도시철도 저촉 등 복합적인 토지 이용 제한 사항은 본 물건의 가치를 평가하거나 활용하는 데 있어 중요한 고려 요소입니다. 특히 구분지상권은 토지 소유권 행사 및 재산권 행사에 직접적인 제약을 줄 수 있는 중대한 권리이므로, 이에 대한 명확한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 가양역(9호선) 초역세권은 아니지만, 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 다용도 활용 가능성: 교육연구시설, 근린생활시설, 판매시설 등 다양한 업종의 입점이 가능하여 사업 확장성이 있습니다.

* 주거지 배후 수요: 주변 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로, 안정적인 고정 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건축물 상태: 2006년 준공으로 비교적 신축에 가까워 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 감정가(205,000,000원)를 기준으로, 권리 분석 결과(특히 구분지상권의 영향력), 현 임대차 현황(미확인), 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용 및 제반 경비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히 구분지상권의 정확한 내용 및 효력 범위, 그리고 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않은 상황에서는 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 권리상 복잡성이 높아 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 신중하게 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 토지 등기부상 구분지상권 설정 내용 상세 파악 (관련 계약서, 효력 범위 등)

* 관련 법규(공항 보호구역, 상대보호구역 등)에 따른 건축 및 용도 제한 상세 확인

* 주변 시세 및 최근 실거래가 동향 분석

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권 직접 조사

* 필요시 법률 전문가를 통한 권리 분석 재검토

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.