나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35012 [1] 경기도 부천시 원미구 소사동 33-11 진주아트빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 소재 '소사역' 북동측 인근에 위치함. - 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(소사역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 마감 등 창호 : 플라스틱 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 2필 일단의 사다리형 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분도유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35012 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 소사동 33-11 진주아트빌 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 117,000,000원

토지면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.2254㎡ (약 6.42평)

건물면적: 32.42㎡ (약 9.81평)

건물지분: 32.425㎡ (약 9.81평)

건축년도: 2001년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 소재 '소사역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 소사역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 소재 부지 남측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 6일 기흥세무서장의 압류 (등기부등본상 갑10)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 한국토지주택공사의 주택임차권(을9, 2022년 9월 7일 접수)이 포함됩니다.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 목록상에 기재된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 111,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 10일

* 확정일자: 2020년 6월 30일

* 배당신고일자: 2022년 9월 7일

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황에 표기)

* 비고: 등기부등본상 해당 주택임차권은 '말소' 처리되어 있습니다. 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 확인이 필요하며 잠재적 리스크 요인입니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 111,500,000원

4. 상권분석

상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 면적 및 건물 상태에 따라 차이가 있으나, 3.3억(59.83㎡), 1.89억(72.79㎡), 1.01억(41.28㎡) 등 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

특히, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택(약 41.28㎡)이 1.01억에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가 1.17억은 해당 사례의 면적 대비 가격보다 높게 책정되었습니다. (면적당 가격으로 비교 시, 본건 감정가는 약 360만 원/㎡, 유사 면적 거래 사례는 약 244만 원/㎡)

단지/건물 특징: 본건이 속한 '진주아트빌'은 2001년에 건축된 4층 다세대주택 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 총 대지 면적은 367.4㎡이며, 본건은 그중 1/14 지분(21.23㎡)을 소유합니다.

5. 생활정보

생활정보

주변 교통: 소사역(지하철 1호선)이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하며, 소규모 아파트 단지 및 주택가로 이루어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설 유무: 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로, 취득 후 일정 기간 내에 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 이는 취득 절차의 복잡성과 추가적인 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 금융 관련 절차나 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되고 등기부상 임차권이 말소되었으나, '대항력있는임차인'이라는 문구가 특이사항에 포함되어 있어 실제 법적 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 인근 유사 면적 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가가 면적당 가격 기준으로 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 소사역 역세권에 위치한 다세대주택으로 교통 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 하지만 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경, 그리고 가장 중요한 '대항력있는임차인'으로 명시된 임차인 관련 불확실성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단 없이 입찰에 참여하는 것은 상당한 위험을 수반합니다. 감정가 대비 인근 시세가 낮게 형성된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 입지: 소사역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 저평가 가능성: 임차인 관련 리스크 해소 및 시장 상황 변화 시, 현재 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

* 소액 투자 가능: 다세대주택의 단독 소유가 아닌 지분 매각이므로, 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 간주합니다. 다만, 임차인 관련 리스크의 영향으로 실제 인수 여부 및 소송 비용 발생 가능성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가: 117,000,000원

주변 시세 분석 (면적당 가격 기준): 약 244만 원/㎡ ~ 551만 원/㎡

유사 면적 거래 사례 가격 (추정): 약 7,936만 원 (2.44만 원/㎡ * 32.42㎡)

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가 범위는 85,000,000원 ~ 105,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본 입찰가는 시장 상황, 임차인 관련 리스크 해결 정도, 권리 분석의 최종 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.