나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13706 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 3층 304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장안교" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주 택, 상업용, 업무용 건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선(장한평역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 3층 304호로서, 외벽: 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 소로각지의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대), 도로(2018-08-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어 협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기 간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13706 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 3층 304호 (신주소: 서울특별시 동대문구 천호대로97길 9)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 121,000,000원

토지면적: 5.84㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.84㎡ (약 1.77평)

건물면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

건물지분: 12.9463㎡ (약 3.92평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장안교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 상업용, 업무용 건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

건축물대장상 본 건물은 2013년 11월에 사용 승인되었으며, 총 10층 건물임.

주변에는 중고차매매단지와 중랑물재생센터가 대규모로 자리하고 있으며, 중랑천을 따라 수변 공원이 조성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(장한평역)이 소재하여 대중교통 여건은 보통임. 지하철 5호선 장한평역에서 도보 약 7분 거리에 위치함.

2.3. 토지 이용 현황

본건 소재 토지는 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

본 건 토지는 소로각지의 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건은 서울북부지방법원 2025타경13706호로 강제경매 개시되었음.

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보임.

등기부채권 총액은 130,000,000원임.

집합건물 등기부상 주택임차권(을1)은 말소된 것으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최은찬)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-03-10

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 처리됨)

3.3. 인수 권리 및 보증금

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

최근 매매 사례를 보면,

* 전용면적 약 55.17㎡ (약 16.7평) 연립주택이 2026년 7월 345,000,000원에 거래됨. (약 625만원/㎡)

* 전용면적 약 58.25㎡ (약 17.6평) 다세대주택이 2026년 7월 380,000,000원에 거래됨. (약 652만원/㎡)

* 전용면적 약 63.88㎡ (약 19.3평) 연립주택이 2026년 7월 300,000,000원에 거래됨. (약 469만원/㎡)

본건(도시형생활주택, 전용면적 12.95㎡)은 위 사례들과 면적이 상당한 차이가 있으나, 주변 시세는 평당 약 470만원 ~ 650만원 수준으로 형성되어 있음.

감정가 121,000,000원 (약 934만원/㎡)은 최근 거래된 비교적 넓은 면적의 주택들에 비해 제곱미터당 단가가 높은 편임. 이는 소형 면적의 희소성이나 도시형생활주택의 특성을 반영한 것으로 보임.

4.2. 업종 분석 (도시형생활주택, 원룸형)

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 및 소형 주거 공간을 찾는 수요층을 타겟으로 함.

장안동 지역은 오피스텔 및 소형 주거 시설이 다수 공급되고 있으며, 직주근접 및 편의시설 접근성이 좋은 편임.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 3층 304호로서, 외벽은 페인팅 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시창임.

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기 등이 구비되어 있음.

5.2. 편의시설 및 기반시설

인근에 버스정류장, 지하철 5호선 장한평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

주변에는 각종 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 좋음.

동대문소방서, 우체국, 주민센터 등 공공기관이 인접함.

중랑천을 따라 수변 공원이 조성되어 있어 휴식 공간으로 활용 가능함.

5.3. 지역 규제 및 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(장안평일대)에 속함.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 설정 이력이 있음. 비록 등기부상 임차권이 말소 처리되었고 인수 보증금이 0원이라 하더라도, HUG 관련 절차가 복잡하게 진행되었을 가능성이 있으므로 권리 관계를 명확히 확인해야 함.

건물 면적이 12.95㎡로 매우 작아, 일반적인 주택 시장의 거래 사례와 직접 비교하기 어렵고, 향후 매매 시 수요층이 제한적일 수 있음.

6.2. 권리 관계 복잡성

등기부상 다수의 권리 변동 및 말소 이력이 있어 권리 관계를 신중하게 파악해야 함. 특히 HUG 관련 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 자리하고 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구를 타겟으로 하는 상품성이 있습니다. 감정가는 1억 2,100만원이며, 권리관계는 현재까지 파악된 바로는 인수할 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 설정 이력 등 잠재적인 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 주변 시세 대비 제곱미터당 단가가 높은 편이므로, 투자 가치 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 5호선 장한평역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 생활 편의시설: 다양한 상업 및 근린생활시설 인접.

* 소형 면적 희소성: 1인 가구 수요층을 겨냥한 원룸형 주거 공간.

* 권리 관계 정리: 인수할 보증금 및 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

* 장안평 일대 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 121,000,000원

주변 시세 분석 결과, 전용면적 12.95㎡에 대한 직접적인 비교 사례는 부족하지만, 유사 면적의 소형 주택 및 도시형생활주택의 시장 가격을 고려할 때, 제곱미터당 가격은 700만원 ~ 900만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

감정가의 제곱미터당 단가(약 934만원/㎡)는 최근 거래된 넓은 면적의 주택 시세(약 650만원/㎡) 대비 높은 편입니다.

권리관계가 명확하고 인수할 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 임차권 관련 복잡성이 예상되는 점과 소형 면적의 한계를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 120,000,000원

본 보고서에서는 115,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.