나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1031 [1] 경상남도 진주시 신안동 30-8 아카데미테마텔다세대주택 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 신안동소재 신안초등학교 동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1. 철근콘크리트 벽식구조 철골판넬 지붕 7층건 내 제2층 제205로서 외벽 : 스톤코트 등 마감 창호 : 새시 창호.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

공용 엘리베이터 위생설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 새정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 노폭 약8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신안초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 진주시 신안동 30-8번지, 아카데미테마텔 2층 205호에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

주요 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경1031 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 신안동 30-8, 아카데미테마텔 2층 205호

* 건물명: 아카데미테마텔

* 구분: 다세대주택 (단, 공부상 용도와 차이 존재)

* 토지면적: 16.96㎡ (약 5.13평)

* 건물면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

* 총 층수: 7층 중 2층

* 사용승인일: 1998년 8월 4일 (건축물대장 기준)

* 감정가: 37,800,000원 (삼천칠백팔십만원)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 시민새마을금고 (추정)

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 신안동 지역에 위치하며, 신안초등학교 동측 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 우수합니다.

차량 접근이 용이하며, 건물 남측으로 노폭 약 8m의 도로에 접해 있어 기본적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(신안초등학교, 병설유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2002년 2월 27일 접수된 시민새마을금고의 근저당권 (을4, 30,000,000원)입니다.

이후 등기된 권리들은 모두 본 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상에는 2025년 10월 2일 기술보증기금 가압류, 2025년 10월 16일 삼성카드 가압류, 그리고 동일자로 시민새마을금고의 임의경매개시결정(2025타경1031)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 157,892,088원입니다.

임차인 현황상으로는 인수해야 할 보증금 합계가 0원으로 파악되어, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

건축물 현황에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 별도 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 경우라면 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 아카데미테마텔은 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용되고 있는 것으로 확인됩니다.

이러한 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치는 본건의 가장 큰 쟁점 사항입니다.

건물은 철근콘크리트 벽식구조의 7층 건물이며, 본건은 그중 2층에 위치합니다. 외벽은 스톤코트로 마감되었습니다.

건물 내에는 공용 엘리베이터 및 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상의 주용도는 근린생활시설이지만, '기타용도'로 다세대주택이 함께 기재되어 있어, 용도 변경이나 복합 용도 사용에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

인근에는 신안초등학교가 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 신안초등학교 및 신안초등학교병설유치원이 인근에 있어 자녀가 있는 가정에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주거 환경: 비교적 조용한 주택가에 위치하며, 주변에 신안공원 등이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설(소규모 상점, 마트 등)은 도보로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도상으로 분석한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설(쓰레기 처리장, 산업 폐기물 관련 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 공부상 제1종근린생활시설임에도 실제 다세대주택으로 사용 중인 점은 가장 중대한 리스크입니다. 추후 관할 구청의 단속 대상이 될 경우, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분이 내려질 수 있습니다. 이는 매수인이 인수하거나 해결해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1998년에 사용승인이 이루어진 건물로, 약 28년가량 경과하여 향후 건물 유지보수 및 개보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인 점유 관련 불확실성: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 미등기 전세나 무단 전대 등 실제 점유 관계는 별도 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 신안동에 위치한 아카데미테마텔 다세대주택으로, 신안초등학교 인근에 자리하여 교육적 이점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

그러나 가장 큰 문제는 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점입니다. 이 부분은 잠재적인 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰 전에 반드시 해당 지자체(진주시청 건축과 등)를 통해 정확한 용도 규제 및 위반 여부에 대한 확인과 이에 따른 예상 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

감정가는 37,800,000원으로, 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 평가되어 있습니다. 용도 불일치 리스크를 감안하더라도, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 약 4,700만원에서 7,200만원 수준으로 추정되는 주변 시세와 비교할 때, 3,780만원의 감정가는 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 용도 문제 해결 시 가치 상승: 만약 공부상 용도를 실제 이용 현황에 맞게 합법적으로 변경하거나, 현재 상태로도 문제가 없을 경우, 낮은 초기 투자 비용으로 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 신안초등학교 인근이라는 위치적 특성은 향후에도 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있음을 의미합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2~3년간 인근 지역에서 거래된 유사한 면적(약 45.90㎡, 13.88평)의 다세대주택 실거래가 정보 분석 결과, 평당 약 340만원에서 520만원 사이의 가격대에서 거래가 이루어졌습니다.

이는 해당 면적 기준으로 약 47,000,000원에서 72,000,000원 사이의 시세 범위를 형성하는 것으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 37,800,000원(평당 약 272만원)으로, 현 시세 대비 상당히 저평가된 상태입니다.

그러나 앞서 언급된 '건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 불일치'라는 중대한 리스크를 감안해야 합니다. 이 리스크로 인한 잠재적 추가 비용 및 행정적 부담을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 감정가를 약간 상회하는 수준에서 시작하여, 시세 범위를 고려하되 리스크 프리미엄을 반영한 약 43,400,000원 ~ 49,600,000원 사이로 제안합니다. 이 가격대는 현 시세의 약 70~80% 수준이며, 용도 관련 문제가 원만히 해결될 경우 상당한 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.