나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30851 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 863 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 소재 "정생교" 남서쪽 인근에 위치하며, 인근은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도(21호선) 및 노선버스 정류장이 소재하고 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 서쪽으로 노폭 5m 내외, 남쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 농림지역(2018-12-28), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30851 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 863

용도: 답 (논)

감정가: 90,512,800원

토지면적: 3232.60㎡ (약 978평)

토지지분: 1616.3㎡ (약 489평)

건물면적: 없음

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 학교법인부원학원

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 소재 "정생교" 남서쪽 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있어 조용하고 한적한 농촌의 특성을 보입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 국도 21호선이 소재하여 교통망 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 보입니다.

토지 서쪽으로는 폭 약 5m, 남쪽으로는 폭 약 3m의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입에 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지 지분에 대한 강제경매 물건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 5월 7일 접수된 학교법인부원학원의 2번 김미혜 지분 가압류(청주지방법원 충주지원 2025카단3300, 500,000,000원)이며, 이후 접수된 4번 강제경매개시결정(2025타경30851) 또한 말소될 예정입니다.

따라서 경매가 완료되면, 위 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않는 한, 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 요약은 다음과 같습니다.

1964년 4월 3일: 소유권 이전 (김기영)

2024년 4월 25일: 협의분할에 의한 상속 소유권 이전 (김미혜 외 1명)

2025년 5월 7일: 2번 김미혜 지분 가압류 (채권자: 학교법인부원학원, 500,000,000원) (말소기준권리)

2025년 11월 28일: 2번 김미혜 지분 강제경매 개시 (채권자: 학교법인부원학원, 500,000,000원) (말소 예정)

총 등기부채권액은 500,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 답(논)으로 이용 중이며, 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

이는 농업 생산 활동을 보호하고 관리하기 위한 지역으로, 해당 지역의 규정에 따라 건축 행위 및 기타 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

구체적으로는 가축분뇨 관리 및 이용, 배출시설 설치 등에 관한 법률 및 농지법 등의 적용을 받습니다.

1.5. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 농경지로서, 주변은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 따라서 인근에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 기본적인 생활 편의는 인근 마을 또는 차량을 이용하여 음성군 금왕읍의 중심 시가지로 이동해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

본건은 농업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인근에 국도 21호선이 있어 음성군 내 또는 인근 지역으로의 이동이 가능하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

농촌 마을에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 음성 지역에서는 혐오시설 설치 관련 주민 반대 사례가 보고된 바 있으나, 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 최근에는 정생1리 마을의 빈집 정비 사업 등이 추진되어 주거 환경 개선 노력이 있었습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 지분만 매각되므로, 다른 공유자의 존재를 인지해야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 다른 공유자는 법에서 정한 절차에 따라 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능하며, 경매 절차에서 최고가매수신고인에도 불구하고 우선매수권자에게 낙찰이 이루어질 수 있습니다. 이는 입찰 참여 시 변수로 작용할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 답(논)으로 이용 중인 농지이므로, 매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청이 무효가 되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역 등 농업 관련 규제가 적용되어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 금왕읍에 위치한 농지 지분 경매 물건으로, 농촌 지역의 한적한 환경에 자리하고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 농업진흥구역 등 관련 규제가 적용되는 지역입니다.

가장 큰 특징은 토지 지분 매각이며, 이에 따라 공유자 우선매수권 행사의 가능성이 존재하므로 투자 시 유의해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

농업 목적의 투자나 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 농지 지분 취득: 공유자 우선매수권을 고려하여 신중한 접근이 필요하나, 유리한 조건으로 지분을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 농촌 지역 잠재력: 향후 지역 개발 및 농업 관련 정책 변화에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 90,512,800원을 기준으로 하되, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 지역 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 전문가와 상담하여 정확한 시장 조사 및 권리 분석 후 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.