나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4313 [1] 경상북도 포항시 북구 창포동 645 창포2단지주공아파트 216동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 북구 창포동 소재 "창포초등학교" 북측 인근에 위치하는 창포2단지주공아파트 제216동 제15층 제1504호 단위세대이며, 부근은 정비된 주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

교통상황

간선대로 인근에 소재하고, 노선버스 승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층건 중 15층 1504호로서 판상형, 복도식 유형이며, 외벽: 몰탈 위 페인팅, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 장판지 깔기 및 타일 붙임, 창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 내부구조는 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 완만한 경사지대에 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 30미터, 북측으로 폭 20미터, 남측으로 폭 15미터, 서측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공동주택용지, 기호 2: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속합니다.

공부와의 차이

공부상 소재지가 창포동 645, 648번지이나 실제 창포동 645번지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공부상 소재지가 창포동 645, 648번지이나 실제 창포동 645번지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4313 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경상북도 포항시 북구 창포동 645 창포2단지주공아파트 216동 15층 1504호

용도: 아파트

토지면적: 38.00㎡ (약 11.5평)

건물면적: 58.14㎡ (약 17.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가: 93,000,000원 (구천삼백만원)

1.4. 권리 관계

선순위임차권, 대항력있는임차인 존재

1.5. 특이사항

공부상 소재지가 창포동 645, 648번지이나 실제 창포동 645번지임.

임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 포항시 북구 창포동 소재 "창포초등학교" 북측 인근에 위치하며, 창포2단지주공아파트 216동 15층 1504호입니다. 주변 지역은 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대이며, 획지 및 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

2.2. 교통

간선대로 인근에 위치하고 있으며, 노선버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

본 경매는 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: W

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-14

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 112,000,000원 (일억일천이백만원)

차임: 0원

전입일자: 2022-06-08

확정일자: 2022-05-17

배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (을10) 및 전세권 설정 (을9) 이 존재합니다. 등기부 요약상 을구 10번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (말소: 인수)

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 말소기준권리(을구 9번 전세권설정)보다 선순위인 을구 10번 주택임차권(김 , 보증금 112,000,000원, 전입일 2022-06-08)은 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 부담해야 하므로, 이 부분에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 창포동 일대는 공동주택(아파트)이 밀집된 주거지역으로, 주변에 학교와 편의시설이 있어 생활 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

단지 인근에 창포초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

창포주공1-1단지 아파트이며, 사용승인일은 1994년 4월 13일입니다. 최고층은 15층이며, 주차는 총 317대(지상 3대, 지하 8대) 가능합니다. 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

공부상 소재지가 창포동 645, 648번지로 되어 있으나, 실제로는 창포동 645번지임을 확인했습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 112,000,000원입니다. 경매 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 금액의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가 93,000,000원 및 최근 실거래가(약 8,900만원 ~ 9,000만원)를 고려할 때, 임차인 보증금 전액 변제 가능성이 낮아 매수인이 인수해야 할 금액이 클 수 있습니다.

6.3. 기타

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 교통 및 교육 환경이 양호한 주거지역에 위치한 아파트입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 112,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 총 인수 금액이 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 높은 위험을 가진 물건입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 배당 순위, 예상 배당표 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 창포초등학교 인근으로 교육 환경이 우수함.

* 대중교통 이용이 편리하고 주변 기반 시설이 잘 갖춰져 있음.

* 아파트 단지로서 기본적인 주거 편의성이 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 112,000,000원을 제외하고, 현 시세 및 감정가를 기준으로 산정합니다.

최근 유사 면적(59.76㎡)의 실거래가는 8,900만원 ~ 9,000만원 수준이며, 감정가는 9,300만원입니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 제외한 순수 물건 가치만을 고려한 예상 입찰가는 95,000,000원 (구천오백만원) 정도로 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 실제 투자 시에는 95,000,000원의 입찰가 외에 112,000,000원의 임차인 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 지출 금액은 207,000,000원 (이억칠백만원)에 달하게 됩니다. 이는 현재 시장가 대비 매우 높은 금액이므로, 투자 시 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.