나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6871 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 583-8 신성베네치아 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 고양시청 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 203호로, 외벽 : 외장타일 및 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 다세대주택 및 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제2종일반주거지역(2023-02-28), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-02-28)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호 2) 제2종일반주거지역(2023-02-28), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경6871 (1)

경기도 고양시 덕양구 주교동 583-8 신성베네치아 2층203호 (다세대주택)

감정가: 270,000,000원

토지면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

건물면적: 50.31㎡ (약 15.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 고양시청 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 도로 이용에 문제는 없습니다. 토지 이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상, 2025년 8월 26일까지)으로 지정되어 있으니 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 조OO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 3월 15일 접수된 포천세무서장의 압류(갑3)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권보존(갑1, 2020-04-16) 및 공유자전원지분전부이전(갑2, 2020-11-20, 매매)이 있습니다.

주택임차권(을3, 2024-04-08)은 권리자로 조성곤, 권리금액은 250,000,000원이며, '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 수 있는 권리임을 의미합니다.

강제경매개시결정(갑4, 2025-11-26)은 조성곤이 채권자로 하여 의정부지방법원 고양지원에 신청한 것으로, 본 경매물건(2025타경6871)과 동일한 사건으로 보이며, 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 유사한 지역 내 다세대주택의 최근 매매 사례들이 있습니다.

- 2023년식 건물, 35.748㎡ 전용면적: 2026년 7월 8일, 155,750,000원에 거래됨. (평당 약 435만원)

- 2002년식 건물, 75.22㎡ 전용면적: 2026년 7월 8일, 237,900,000원에 거래됨. (평당 약 316만원)

- 2008년식 건물, 50.43㎡ 전용면적: 2026년 7월 2일, 170,000,000원에 거래됨. (평당 약 337만원)

본건은 2020년 준공된 신축 건물로, 위 사례들 중 가장 연식이 짧아 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 270,000,000원 (평당 약 1770만원)은 최근 거래된 유사 면적, 연식의 다세대주택 시세 (평당 약 316~337만원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이에 따라 실거래가와 감정가 사이의 괴리를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 주교동 지역은 고양시청 인근으로, 다양한 근린생활시설, 공원 등이 조성되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인근 지역(주교동)에서 축산분뇨 바이오매스 시설 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보' 사항입니다.

- 등기부상 을3 권리로 '주택임차권'이 존재하며, 권리자는 조성곤, 보증금 250,000,000원입니다. 이는 '인수'로 표기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.

- 물건명세서에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 250,000,000원, 전입일 2021. 12. 2., 확정일자 2021. 10. 27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

- 이는 만약 배당 순위에 따라 임차인의 보증금 250,000,000원이 전액 변제되지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 부담해야 함을 의미합니다. 임차인 조OO이 본 경매를 신청한 채권자(250,000,000원)임을 감안할 때, 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되나, 만에 하나 미변제되는 부분이 발생한다면 인수해야 합니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상은 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 건물로 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상되나, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인이 현 소유자와의 관계, 배당 순위, 채권액 등을 종합적으로 고려했을 때, 보증금 전액 변제가 이루어질 것으로 보이나, 만일의 경우를 대비하여 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다. 감정가가 시세 대비 높은 점도 낙찰가를 결정하는 데 신중함을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

- 신축 건물 (2020년 준공)로 연식 대비 양호한 상태 기대

- 고양시청 인근으로 생활 편의시설 접근성 우수

- 교통 여건 양호 (차량 접근, 대중생활권)

1.8. 예상 입찰가

임차인 보증금 250,000,000원 중 인수될 가능성을 배제할 수 없으나, 채권자(조성곤)가 본 경매를 신청한 점과 감정가(270,000,000원)를 고려할 때, 보증금 전액 회수가 예상되어 인수 금액은 0원으로 가정하고 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여 산정합니다.

최근 유사 면적(50.43㎡) 건물의 실거래가(170,000,000원)와 감정가(270,000,000원) 사이에서, 건물의 신축 연식(2020년)을 감안하되, 임차인 보증금 인수 가능성 리스크와 감정가의 적정성을 고려하여, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 243,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산출한 것이며, 실제 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인과의 인수 여부 및 금액에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.