나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53854 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 6층625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 공원, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕으로서 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 기타 관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 장방형 토지로서 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로 엠티브이2-18)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조는 건물내 호별배치도, 건축물대장 현황도면을 참조하였으며 업무진행시 내부현황, 관련설비 등은 재확인바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53854 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물 제1동 6층 625호

건물 용도: 오피스텔

사용승인일: 2023년 1월 17일

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 7.78㎡ (약 2.35평)

토지 지분: 7.7835㎡ (약 2.35평)

건물 면적: 20.68㎡ (약 6.26평)

건물 지분: 20.6798㎡ (약 6.26평)

건축 구조: 철골콘크리트구조, 벽식/라멘구조, 평지붕

총 층수: 지하 4층, 지상 8층

해당 층: 6층

총 호수: 501호

1.3. 경매 기본 정보

감정가: 85,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: (OOOOOOOO

말소기준권리: 2024년 7월 10일 근저당 (주식회사 아이엠캐피탈, 48,000,000원)

총 채권액: 48,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 공원, 생활 편의시설 등이 소재한 지역입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

본 건 북동측 및 남동측으로 도로에 접해 있으며, 대로2류(폭 30~35m) 및 중로1류(폭 20~25m)와 인접해 있습니다.

국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택 거래에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통한 시내외 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

갑구 1-1: 금지사항 등기 (별도 등기)

을구 1: 2024년 7월 10일 근저당 (주식회사 아이엠캐피탈, 48,000,000원) - 말소기준권리

갑구 2: 2023년 3월 10일 소유권이전 1번 신탁등기 말소

갑구 3: 2025년 11월 26일 임의경매 개시 결정 (주식회사 아이엠캐피탈, 44,609,938원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 확인 필요)

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의: '갑구 1-1 금지사항 등기'의 상세 내용 및 효력에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다. (이는 해당 물건에 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임대차 관계일 가능성을 시사합니다.)

별도의 대항력 있는 임차인은 현재 확인되지 않으나, 임대 관계 미상인 점은 현장 확인 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 시흥 MTV(Multi-purpose Techno Valley) 지역은 신흥 개발 지역으로, 오피스텔, 상업 시설, 공원 등이 복합적으로 조성되고 있습니다.

'거북섬' 인근으로서 관광 및 레저 관련 시설과의 연계 가능성을 가지며, 국가산업단지 및 특수지역에 인접하여 산업 배후 수요 또한 일부 존재합니다.

주변의 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역의 특성상 관련 업종의 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 상업지역에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 다수 소재합니다.

'거북섬' 인근 공원 및 해양 레저 시설과의 접근성이 양호하여 여가 활동에 이점이 있습니다.

교육 및 의료 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으므로, 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

별도등기 (갑구 1-1 금지사항 등기) 존재: 해당 등기의 정확한 내용과 법적 영향 범위를 면밀히 검토해야 합니다. 이는 소유권 취득 과정이나 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

지역 지정 관련 규제: 국가산업단지, 특수지역, 토지거래허가구역(외국인 주택거래 한정) 등 해당 지역의 특수 규제 사항을 숙지하고 투자 계획에 반영해야 합니다.

신축 건물의 잠재적 하자: 2023년 준공된 비교적 신축 건물이나, 모든 신축 건물과 마찬가지로 하자 발생 가능성에 대한 인지 및 대비가 필요합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 없거나 보증금이 없는 계약일 가능성이 높으나, 실제 명도 시 정확한 확인 절차가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥 MTV 지역에 위치한 신축 오피스텔로서, 개발 잠재력을 가진 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하로 정리될 가능성이 높으나, '갑구 1-1 금지사항 등기'는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

임차인 관련 위험은 낮아 보이나, 임대차 관계 미상인 점은 명도 과정에서 재확인이 필요합니다.

감정가 8,500만원 대비 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 준공으로 현대적인 시설 및 관리 상태 기대.

개발 지역 입지: 시흥 MTV, 거북섬 등 신흥 개발 지역 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

소형 면적: 1~2인 가구 또는 1인 법인 사무실로 활용 용이.

낮은 인수 보증금: 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담이 없어 명도 및 투자 부담 경감.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적(20.68㎡)의 오피스텔이 2025년 10월 21일에 6,600만원에 거래되었습니다.

이보다 넓은 면적(25.57㎡)의 오피스텔은 2024년 7월 2일에 15,000만원, 2025년 9월 13일에 10,800만원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 8,500만원으로, 가장 유사한 면적의 최근 실거래가(6,600만원)와 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준이 현재와 다를 수 있음을 시사합니다. 25.57㎡ 거래 사례를 기준으로 면적 대비 가격을 역산하면, 10,800만원 거래 사례에서는 약 8,700만원 수준으로 추정됩니다.

종합적인 판단:

감정가 8,500만원과 비교 시, 가장 유사한 실거래가 6,600만원은 보수적으로 접근할 근거를 제공합니다. 또한, '갑구 1-1 금지사항 등기'와 같은 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하기에는 신중함이 요구됩니다. 반면, 25.57㎡ 사례의 최고가 15,000만원이나 중간값 10,800만원 수준을 고려하면 6,600만원이 다소 낮을 가능성도 있습니다.

따라서, 리스크 요인을 감안하고 최근 실거래가 범위를 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

권장 예상 입찰가 범위: 7,000만원 ~ 8,000만원

최종 제안 입찰가: 7,500만원 (시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 조건 등에 따라 가감 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.