나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53884 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 626-7 한솔빌리지 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산대학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로, 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

건은 남동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김인호의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 안산지원 2025타경53884 (1)

물건 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 626-7 한솔빌리지 4층402호

토지 면적: 34.00㎡ (약 10.3평) / 토지 지분: 34㎡

건물 면적: 62.49㎡ (약 18.9평) / 건물 지분: 62.49㎡

건물 용도: 다세대주택

건물 준공 연도: 2012년

감정 평가액: 184,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지 조건

* 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치하며, 안산대학교 남서측 인근 지역입니다.

* 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 건물은 남동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 갑6 (반월농업협동조합 가압류, 2022.02.22. 접수, 25,262,362원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 김 의 승계인)

* 임대차 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 13일

* 확정일자: 2021년 10월 29일

* 배당신고일자: 2024년 01월 09일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사(임차권자 김 승계인)는 본건 경매 절차에서 우선변제권만을 주장하고 매수인에 대한 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 1일 자로 제출하였습니다. 이는 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기 말소에 동의한다는 의미입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권 분석

* 물건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 안산대학교 등 교육 시설과 공원이 인접해 있어 생활 편의성 및 잠재적 유동인구 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활 정보

* 주변에 학교, 공원, 상업 시설 등이 혼재하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 관련 법적 절차 및 서류의 정확한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 포함되어 있으나, 경매 매각 시에는 해당되지 않을 가능성이 높으므로 별도 확인이 필요합니다.

* 인근 시세 변동: 최근(2026년 7월) 인근 다세대주택 매매 사례가 확인되므로, 향후 시세 변동 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 일동 소재의 다세대주택으로, 법원 감정가는 1억 8,400만원입니다.

* 가장 큰 특징은 임차인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수할 임차보증금이 전혀 없다는 점입니다. 이에 따라 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 입지, 교통, 주변 환경 등은 일반적인 수준으로 평가되며, 생활 편의성 또한 무난한 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 물건: 임차인의 대항력 포기로 인해 임차보증금 미회수분에 대한 매수인의 인수 부담이 없으므로, 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 소액 투자 적합: 감정가와 면적을 고려할 때, 실수요자나 소액 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

* 안산시 지역 개발 수혜 기대: 안산시의 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 184,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 623-9 (대림아트빌, 48.32㎡, 2001년식) - 2026년 7월 매매가: 105,000,000원

* 660-9 (이레하이츠빌라, 73.155㎡, 2002년식) - 2026년 7월 매매가: 150,000,000원

* 본 건은 건물 연식(2012년)이 비교적 최신이며, 전용면적 62.49㎡를 갖추고 있습니다. 주변 시세 중 73.155㎡ 면적의 이레하이츠빌라(150,000,000원) 사례를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수되는 권리가 없는 점을 고려하면, 감정가 이하에서 충분히 낙찰 가능한 물건으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 (현장 조사 및 추가 시세 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.