나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43018 [1] 경기도 평택시 동삭동 715-1 서재자이아파트 106동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재"수원지방법원 평택지원" 동측 인근에 위치하며 주변 은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 지상15층 중 제2층 제204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호: 하이샷시 이중창호임

이용상태

공동주택(아파트)으로서 방3, 거실, 주방, 욕실 화장실2, 발코니 등으로 사용중 인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25미터 및 남서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(서재지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 하천(저촉),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 하천구역<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43018 (1)

소재지: 경기도 평택시 동삭동 715-1 서재자이아파트 106동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 44.57㎡ (약 13.48평)

토지 지분: 44.5747㎡ (약 13.48평)

건물면적: 74.55㎡ (약 22.55평) - 전용면적 기준

건물 지분: 74.55㎡ (약 22.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동에 소재하며, 수원지방법원 평택지원 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite:text].

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:text]. 평택 버스 6600, 6801 등이 서재자이아파트 인근을 경유합니다. BRT, 삼성전자 셔틀, 강남행 버스 등도 이용 가능하여 서울 및 주변 산업단지로의 접근성이 좋습니다.

* 도로상태

본건은 북서측 약 25미터, 남서측 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite:text].

* 주변시설 및 혐오시설

주변에 평택시 평생학습관(2026년 예정), 수원지방법원 평택지원, 수원지방검찰청 평택지청 등이 있습니다. 또한 통복천 산책로 이용이 편리하며 쾌적한 환경을 제공합니다. 아파트 주변에 편의점, 식당, 한살림 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 단지 옆 큰 도로 및 대형병원으로 인한 소음 및 매연 문제가 있을 수 있다는 의견이 있습니다. 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 채권자 및 권리관계

본 건은 신OO (신정운) 채권자의 강제경매로 진행 중입니다 [cite:text]. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 21일 접수된 신정운의 강제경매(갑3)입니다. 그 외 가압류(신용보증기금) 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김진용

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-25

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2026-01-15

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2022-07-25)가 말소기준권리(2025-11-21)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그러나 경매 물건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 230,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 전액을 변제받지 못할 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 [cite:text].

4. 상권분석

서재자이아파트는 경기도 평택시 동삭동에 위치하며, 주변에 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 대규모 단지(802세대) 내에 위치하며, 단지 내 상가 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 일부 의견에서는 아파트 주변 상가가 적어 편의시설 이용이 다소 불편할 수 있다고 언급하고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트 구조 철골철근콘크리트 지붕의 지상 15층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되었습니다 [cite:text].

* 이용 상태

공동주택(아파트)으로 사용 중이며, 탐문 조사 결과 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 것으로 파악되었습니다 [cite:text].

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방, 소화전 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다 [cite:text].

* 편의 시설

단지 내 편의시설 외에 통복천 산책로 접근성이 좋고, 주변에 편의점, 식당 등이 있습니다.

* 교육 환경

인근에 비전초등학교, 비전중학교, 비전고등학교, 평택여자고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금(230,000,000원) 전액이 배당을 통해 회수되지 않을 경우 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 본 건은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 이 부분은 경매 절차 상 보증금 전액이 배당으로 처리될 것으로 예상되나, 배당 순위 및 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서재지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로 1류(폭 20m~25m), 중로 3류(폭 12m~15m) 도로와 접하며, 하천(저촉), 가축사육제한구역, 하천구역에 포함됩니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 낙찰 시 추가 절차가 필요합니다 [cite:text].

* 교통 소음 및 매연

단지 옆 큰 도로와 대형병원으로 인한 소음 및 매연 문제가 있을 수 있다는 의견이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 동삭동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 대체로 양호한 편입니다. 단지 규모가 크고 주변에 편의시설과 교육시설이 갖추어져 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있는 점을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 도로변 인근에 위치하여 소음 및 매연에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 브랜드 아파트 단지

서재자이아파트는 GS건설이 시공한 단지로, 평택 지역 내에서 인지도 있는 브랜드 아파트입니다. 총 802세대 규모로 단지 관리가 잘 될 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통망

BRT, 강남행 버스 등 다양한 대중교통 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 쾌적한 주거 환경

통복천 산책로 접근성이 우수하여 주거 쾌적성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 300,000,000원을 기준으로, 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세, 유사 물건의 거래 사례, 명도 비용, 임차인 보증금 변제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 직접 임차인의 보증금을 인수하지는 않으나, 배당 순위에 따른 보증금 회수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 유사 면적대의 실거래가가 2억 7천만원대에서 3억 3천만원대까지 분포하고 있어, 이를 참고하여 권리관계 및 명도 리스크를 충분히 반영한 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.