나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35133 [1] 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 4층415호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 4층 415호로서, 외벽: 일부 석재 및 판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

복층구조의 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터, 동측으로 약 10미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35133 (1)

감정가: 128,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 4층415호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 복층구조 오피스텔

건물 외벽: 일부 석재 및 판넬 마감

창호: 샷시 창호

내부 이용상태: 복층구조 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 128,000,000원

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

토지 지분: 5.129㎡

건물면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

건물 지분: 17.71㎡

1.4. 매각 구분 및 경매 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 종류: 부동산강제경매

1.5. 채권자

한OOOOOOO

1.6. 특이사항

선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

본 건 서측으로 로폭 약 25미터, 동측으로 약 10미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(김포신풍초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 25.8.26.~26.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권보존(2019-07-04), 소유권이전(2021-04-23), 주택임차권(2025-04-10, 노은하, 105,000,000원), 가압류(2025-11-26, 주택도시보증공사, 415,000,000원), 강제경매(2025-11-27, 한국주택금융공사, 109,297,192원), 압류(2026-03-31, 강서세무서장) 등이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 520,000,000원

3.2. 주요 권리 분석

말소기준권리: 갑4 가압류(주택도시보증공사, 2025-11-26 접수)로, 이보다 앞선 선순위 권리는 소멸되지 않으며, 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 노은하

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-11

확정일자: 2022-03-24

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 105,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수 및 소멸 권리

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권(노은하)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑5 강제경매, 갑6 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

"신풍초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 주거 및 업무 복합 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 4층에 위치하며, 복층 구조로 이루어져 있습니다. 2019년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의 시설

신풍초등학교가 인근에 있으며, 차량 통행이 가능한 도로 및 버스 정류장이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 노은하 씨의 보증금 105,000,000원입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 인수 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 법규적 제한

공항 고도 제한, 성장관리권역, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획 및 법규적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 김포시 풍무동에 위치한 오피스텔로, 신축 연식과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 예상치 못한 추가 인수 비용이 발생할 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

7.2. 투자 시 고려사항

임차인의 보증금 인수액 규모와 배당 예상액을 면밀히 분석하여 실제 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

신풍초등학교와 인접한 교육 환경 및 아파트 단지, 업무시설이 혼재된 지역적 이점을 가집니다.

8.2. 건물 가치

2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 물리적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8.3. 기타 고려사항

복층 구조로 인한 공간 활용도 증대가 장점입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 동일한 "테라스테이" 오피스텔의 17.71㎡ 면적 물건은 2024년 5월 27일과 7월 12일에 각각 130,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 128,000,000원과 유사한 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 노은하 씨의 보증금 105,000,000원을 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 만약 배당 절차에서 이 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 따라서, 단순히 감정가나 시세만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 위험할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

임차인 인수 보증금 105,000,000원을 잠재적 추가 비용으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

시세 130,000,000원에서 임차인 보증금 105,000,000원을 고려하면, 실질적인 매입 가격은 상당 부분 증가할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 으로 제안합니다. 이는 시세보다 다소 낮게 책정하여, 혹시 모를 임차인 보증금 인수 위험을 어느 정도 흡수하고, 시장 상황 및 배당 결과에 따라 합리적인 수익을 확보하기 위한 방안입니다. 만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 충당된다면, 이보다 높게 입찰하는 것도 고려할 수 있습니다.

*주변 환경 조사 결과, 해당 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 하지만 소각장 관련 뉴스가 인근 지역에서 논의된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.