나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514216 [1] 인천광역시 서구 검암동 623-4 2동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층(사용승인 2011.07.07)건내 제4층 제403호로서, 외벽:스톤코트마감. 내벽:내부인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비,도시가스,난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 7~8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514216 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 623-4 2동 4층403호

* 건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제403호

* 용도: 다세대주택

* 사용승인일: 2011년 07월 07일

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 27.06㎡ (약 8.19평)

* 건물면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 노폭 7~8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동: 정세준(2012.05.07), 진정숙(2015.05.29), 권영만(2021.04.09) 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 압류 및 근저당: 동안산세무서장(2022.09.30) 및 남동세무서장(2025.03.19)의 압류가 등기되어 있습니다.

* 강제경매 개시 결정: 서울보증보험(2025.11.26)에 의해 강제경매가 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (서울보증보험주식회사를 통해 권리 행사)

* 보증금: 111,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 18일

* 확정일자: 2021년 02월 08일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

없음. 임차인의 경우 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을구 3번)은 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 동안산세무서장의 압류(2022년 09월 30일 접수)입니다.

3.5. 총 인수 보증금

0원. 임차 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건은 검암동 지역의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변으로 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지 상권입니다.

4.2. 주변 시설

"간재울중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 기타 생활 편의시설 접근성은 보통입니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 간재울중학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.). 해당 기간 내 외국인이 주택용도로 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

특수물건정보에 "SGI 인수조건 변경"으로 기재되어 있으나, 구체적인 변경 내용에 대한 정보가 없어 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 임대미상

감정평가서상 임대 내역이 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 한국토지주택공사(서울보증보험주식회사)의 임차권이 존재하였고, 매각으로 소멸될 예정이므로 실제 점유 관계는 입찰 전 현장 조사가 필요합니다.

6.4. 기타 법적 제한

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

등의 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

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본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 1천만원입니다. 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 매각 후 모든 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 가진 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경 등 일부 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없음.

* 감정가 및 주변 시세를 고려한 합리적인 투자 가능성.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건 건물 면적(36.09㎡)과 유사한 면적의 거래 사례(30.72㎡, 9,300만원)를 고려할 때, 평당 약 1,000만원 수준으로 산정됩니다. 이를 기준으로 본건의 예상 가치는 약 109,200,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(110,000,000원)와 유사한 수준이며, 권리 관계가 명확한 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.