나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6932 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 6층케이비606호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센터 및 근린생활시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성된 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

일련번호(가~다): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제6층 제케이비606호, 제13층 제케이비1332호, 제13층 제케이비1333호로서, 외벽: 석재 및 페어글라스 등, 내부: 몰탈위 페인팅 등, 창호: 강화유리 샷시 등의 구조입니다.

이용상태

일련번호(가~다): 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. (후첨 "건물개황도" 참조 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 대체로 부정형의 토지이며, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 20미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-04-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(2024-11-29)(시도93호선)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경6932 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 391, DMC 플렉스 데시앙 6층 KB606호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 232,000,000원

* 토지 면적: 10.87㎡ (약 3.29평)

* 토지 지분: 10.87㎡ (약 3.29평)

* 건물 면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

* 건물 지분: 35.70㎡ (약 10.80평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 특수물건정보: 유동화 물건

* 건축물 정보:

* 건물명: DMC 플렉스 데시앙

* 주용도: 공장 (지식산업센터), 지원시설 (근린생활시설, 운동시설)

* 총 층수: 20층 (본건 6층)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 전용 면적 (건물면적): 35.70㎡ (약 10.80평)

* 연면적: 143,457.52㎡ (약 43,404.87평)

* 사용승인일: 2024년 1월 10일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 지식산업센터, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 등이 밀집한 성숙 중인 상가지대로서 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용: 인접 필지 및 인접 도로와 등고평탄한 대체로 부정형의 토지이며, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 20미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (국민은행, 2024-03-07 접수, 840,000,000원)

* 채권자 (경매 신청인): 국OOO (국민은행으로 추정)

* 기타 권리 내역:

* 소유권이전 (갑2, 2024-03-07, 매매)

* 가압류 (갑4, 주식회사 에쓰씨케이, 2025-07-23 접수)

* 가압류 (갑5, 주식회사 글로벌소프트, 2025-07-31 접수)

* 가압류 (갑6, 신용보증기금, 2025-08-04 접수)

* 가압류 (갑7, 국민은행, 2025-08-14 접수)

* 가압류 (갑8, 신용보증기금, 2025-09-03 접수)

* 가압류 (갑9, 서울보증보험주식회사, 2025-09-29 접수)

* 임의경매 (갑10, 국민은행, 2025-11-28 접수, 721,293,488원) - 본건 경매 개시

* 압류 (갑11, 동고양세무서장, 2026-02-05 접수)

* 본건 경매 신청 채권자는 국민은행이며, 본건 경매로 인해 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액: 1,672,940,789원

* 임차인 현황: 임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계가 미상인 경우, 실제 점유자를 확인하고 명도 협상을 진행하는 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 경기도 고양시 덕양구 향동동으로, 지식산업센터와 근린생활시설, 대규모 아파트 단지가 함께 조성되어 활발한 상권 형성이 기대되는 지역입니다.

* "DMC 플렉스 데시앙" 자체적으로 많은 사업체와 종사자가 밀집할 것으로 예상되어, 지역 내 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

* 인접한 대규모 아파트 단지는 고정적인 소비 배후 수요를 제공하며, 이는 본건의 잠재적 가치를 높이는 요인입니다.

* 현재 상권은 지속적으로 성장 및 발전하고 있는 단계에 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따라 추가적인 상권 확대 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 아파트 단지 내 상업 시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 향동초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 대단위 아파트 단지와 업무 시설이 조화롭게 배치된 신흥 개발 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 절차적 특이사항이 있을 수 있습니다. 관련 정보를 사전에 충분히 숙지해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 파악되지 않아, 실제 점유자 확인 및 명도 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유 관계는 별도의 확인이 필요합니다.

* 군사 관련 제한 구역: 본건은 비행안전제5구역(수색비행장), 제한보호구역(전방지역 25km)에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 건축 행위에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 외국인 및 특정 용도에 대한 허가 절차가 필요합니다. (단, 본건은 지식산업센터로 이미 사용 중이므로, 매수인의 향후 거래 및 용도 변경 시 영향을 미칠 수 있습니다.)

* 개발 관련 변수: 신규 택지 개발 지역의 특성상, 향후 지역 개발 계획 변경, 교통망 확충 계획의 변동 등 외부 요인에 따른 가치 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 고양시 향동지구의 신흥 업무지구에 위치한 지식산업센터로, 지역 개발에 따른 성장 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 건축물 자체의 상태는 양호하나, 복잡한 권리관계(다수의 가압류)와 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

* 특히, 군사 관련 제한 구역 및 토지거래허가구역 지정 등은 장기적인 관점에서 투자 가치에 영향을 줄 수 있는 중요한 제약 사항입니다.

* 유동화 물건이라는 점 또한 일반 경매와는 다른 고려가 필요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 향동지구의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 지역 내 주요 업무 시설로서의 역할 및 임대 수익 창출 가능성.

* 신흥 상권 형성 지역에 위치하여 배후 수요 확보 용이.

* 차량 접근성이 뛰어난 입지.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 232,000,000원입니다.

* 낙찰 시 인수해야 할 인수 보증금은 없으나, 명도 관련 예상 비용, 취득세, 수리 비용, 세금 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세, 명도 가능성 등을 면밀히 분석하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.