나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13285 [1] 서울특별시 양천구 신월동 509-5 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울양강초등학교" 남서측 인근(신월동 509-5)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘트리트지붕, 지상6층(사용승인 2018년 07월 25일) 내 제6층 제603호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(복층구조)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 상당의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구) <공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면 구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13285 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 509-5 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 337,000,000원

토지면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

건물면적: 44.94㎡ (약 13.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울양강초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 신정역이 소재하여 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 동측으로는 노폭 약 6미터 상당의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수물건입니다. 등기부등기부요약에 따르면, 을구 3번 순위의 주택임차권(권리자: 박지영)이 2025년 3월 20일에 등기되었으며, 금액은 299,000,000원입니다. 본 임차권은 인수 조건으로 표시되어 있으며, 전입일자(2023-01-03)와 확정일자(2023-01-02)를 고려할 때 매수인에게 대항력이 있습니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 권리분석상 인수해야 할 보증금은 299,000,000원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 다세대주택 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래된 신월동 460-5번지의 연립주택(1981년식, 55.27㎡)은 210,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 거래된 신월동 523-26번지의 다세대주택(2017년식, 52.41㎡)은 302,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 거래된 신월동 9-3번지의 다세대주택(2019년식, 55.56㎡)은 329,000,000원에 거래되었습니다.

본건(2018년식, 44.94㎡)과 유사한 시기에 건축된 다세대주택들이 3억원 이상의 가격에 거래된 점으로 미루어 볼 때, 주변 시세는 3억원 내외로 형성되어 있는 것으로 추정됩니다. 다만, 본건은 전용면적이 비교적 작다는 특징이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울양강초등학교와 인근에 위치하며, 주변에 다양한 주거 단지와 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 299,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 부담해야 할 총액이 매입가(입찰가)에 299,000,000원을 더하게 됨을 의미합니다. 또한, 토지이용계획 및 제한상태에 '가축사육제한구역', '공항소음 방지 및 소음대책지역', '상대보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 다양한 도시계획 관련 규제가 명시되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 299,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 감정가 337,000,000원과 비교했을 때, 임차인 보증금이 감정가의 상당 부분을 차지하므로, 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총액이 시세보다 높아질 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 주변 다세대주택의 매매 시세가 3억원 이상으로 형성되어 있고, 본건의 건물 연식이 비교적 최신이라는 점은 긍정적입니다. 향후 신월동 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 299,000,000원이므로, 실질적인 매수인의 총 부담액은 입찰가에 299,000,000원이 더해진 금액이 됩니다.

만약 감정가가 본건의 적정 시장 가치라고 가정할 때, 매수인의 총 부담액이 감정가를 넘지 않도록 하기 위한 최대 입찰가는 337,000,000원 - 299,000,000원 = 38,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(52.41㎡, 2017년식, 302,000,000원 / 55.56㎡, 2019년식, 329,000,000원)를 고려하여 본건의 시장 가치를 추정해 보면, 44.94㎡ 면적을 감안 시 약 2억 6천만원에서 3억원 내외로 추정됩니다.

이 경우, 매수인의 총 부담액(입찰가 + 299,000,000원)이 추정 시장 가치를 초과하게 되어 손실이 예상됩니다.

따라서, 본건은 인수해야 할 보증금이 높다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 매수인이 인수해야 할 총 금액(입찰가 + 299,000,000원)이 감정가 337,000,000원을 넘지 않는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 제안합니다.

만약 40,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 부담액은 339,000,000원이 되어 감정가를 소폭 초과하게 됩니다.

투자 목적 및 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.