나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12456 [1] 경상남도 창원시 진해구 석동 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2): 본건은 경상남도 창원시 진해구 석동 소재 '석동중학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 학교, 주택 및 로변으로 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

일련번호(2): 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2): 남동측으로 중로1류 및 북동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

일련번호(2): 없음.

공부와의 차이

일련번호(2): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(2): 건물 감정평가 요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1): 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 5층 건물 중 문성대 지분(718/3300)으로서 외벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 내벽: 인테리어마감, 벽지 및 타일마감 등 바닥: 타일 및 장판지 마감 등 창호: 샷시창 등

이용상태

일련번호(1) : 지하1층~4층: 근린생활시설, 5층: 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(1): 급.배수설비 및 난방설비(주택 부분) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같이 일련번호(㉠~㉢)이 소재하나 기존 임차인 등이 설치한 것으로 탐문조사되어 감정평가에서 제외하였으니 경매 진행시 소유권 여부 및 일괄 경매여부를 재 확인하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호(1): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1): 일부 임대 중인 것으로 탐문조사되나, 현장조사시 이해관계인 부재로 상세한 내부조사가 불가능하여 외부관찰 및 탐문조사 등을 통하여 감정평가하였으니 경매진행 및 입찰시 재 확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12456 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 석동 141-7

용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설, 주택)

감정가: 415,565,400원 (전체 물건 기준)

토지면적: 339.10㎡ (약 102.57평)

건물면적: 1081.54㎡ (약 327.17평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 약 21.75%, 건물 약 21.75% 추정)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

건축년도: 1997년 1월 3일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 및 조적조 슬래브지붕 5층 건물

2. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 진해구 석동 소재 '석동중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트단지, 학교, 주택 및 로변 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 토지는 남동측으로 중로1류(폭 20~25m), 북동측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

개발제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(석동중학교), 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 인한 일부 제한사항이 있습니다.

주변시설: 검색 결과, 본 건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 (2023년 7월 24일) 정무웅 근저당 220,000,000원. 이 권리보다 선순위의 권리는 없습니다.

소멸예정권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다 (근저당, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등).

인수할 권리: 등기부상 명시된 인수할 권리는 없습니다. 다만, 아래 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

등기부총채권액: 379,506,056원

임차인 현황:

* 박 (빅뱅노래연습장): 보증금 10,000,000원, 차임 770,000원, 2025-12-04 전입/사업자등록, 대항력 없음.

* 윤 (엔제리너스진해자은점): 보증금 40,000,000원, 차임 3,850,000원, 2015-09-25 전입/사업자등록, 2026-02-04 배당신고, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 2009-05-15 전입, 대항력 없음.

* 이 (이름은 '이미란'으로 파악되나, 개인정보보호를 위해 성만 표기): 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 2012-10-29 전입/사업자등록, 대항력 있음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 2009-05-15 전입, 대항력 없음.

대항력 있는 임차인에 대한 주의: 임차인 윤 (엔제리너스진해자은점) 및 이 은 대항력이 있으므로, 이들의 보증금(각 40,000,000원, 10,000,000원) 전액 또는 일부가 경매절차에서 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 특히 임차인 윤 의 경우, 보증금과 차임이 높은 편이므로 세밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 아파트단지와 학교가 있어 상업시설 이용객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

석동중학교와 인접해 있어 교육 관련 시설이나 학생 이용 시설의 입지로도 고려될 수 있습니다.

도로 접근성이 양호하여 외부 고객 유입 또한 원활할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

근린생활시설로 이용 중인 건물로서, 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 용이할 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 가능한 위치에 있어 시내 이동 및 타 지역 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지와 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 공동 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 다른 공유자가 낙찰가와 동일한 조건으로 우선매수권을 행사할 경우, 본 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 윤 및 이 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어, 명도 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 제시외 물건: 감정평가에서 제외된 부합물 및 종물이 있을 수 있으며, 이는 낙찰 후 소유권 다툼의 소지가 있습니다.

제한 구역: 비행안전구역, 가축사육제한구역 등은 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

중복 병합 사건: 사건의 복잡성이 증가할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 석동에 위치한 근린생활시설 및 주택 건물로, 토지와 건물의 지분 매각으로 진행됩니다.

주변에 주거 및 상업시설이 혼재된 입지로, 기본적인 상권 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

다만, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

감정가는 전체 물건 기준이며, 실제 낙찰받는 지분의 가치 및 추가 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

지속적인 개발 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능하여 다양한 수익 창출이 가능합니다.

교통 및 도로 접근성이 양호하여 물건 가치를 높입니다.

지분 매각으로 전체 시세 대비 낮은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

9. 예상입찰가

본 물건은 토지 및 건물 지분(약 21.75% 추정) 매각으로 진행되므로, 전체 감정가 415,565,400원의 약 21.75%인 약 90,312,000원을 기준으로 산정합니다.

입찰가는 권리 분석 시 확인된 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 물건의 현황 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 본 지분 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 약 63,000,000원 ~ 81,000,000원)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수될 보증금 규모, 명도 예상 비용, 시장 시세 조사 등이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.