나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52398 [1] 서울특별시 광진구 구의동 554-5 상평그린빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 「서울동의초등학교」북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등이 기존 주거지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선「아차산역」이 소재 하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트경사스라브지붕 4층건 중 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2001.12.12.) 외벽: 인조석 및 드라이비트 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호: 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 남서측으로 하향 완경사지대의 가장형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구의동 554-5 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도 : 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.05.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라고 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 554-5번지 상평그린빌 1층 101호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52398 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 427,000,000원입니다.

토지 면적은 39.22㎡ (약 11.86평)이며, 건물 면적은 79.33㎡ (약 24.00평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 건물 사용승인일은 2001년 12월 12일입니다.

건물명은 상평그린빌이며, 신축 주소는 서울특별시 광진구 영화사로11길 22 (구의동)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울동의초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역으로 주위 환경은 양호합니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 아차산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측 및 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 26일 접수된 근저당권 (을12, 채권자: 손종숙, 채권금액: 200,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(박 )가 있으며, 보증금 410,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 4월 15일, 확정일자는 2021년 3월 26일이며, 배당신고일자는 2023년 5월 22일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

특히, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부상 전체 채권액 합계는 814,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 초등학교와 지하철역이 인접하여 주거지로서의 상권 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 다양한 편의시설 및 상업시설이 있어 생활 인프라가 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울동의초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 아차산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 상업지역을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출: 임차인 박 는 대항력이 없으며, HUG의 확약서 내용에 따라 임차권등기가 말소될 예정입니다. 명도 과정에서 HUG와의 협의 내용 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지와 양호한 주거 환경을 갖춘 다세대주택으로, 권리 분석상 명도 리스크가 크지 않은 것으로 판단됩니다.

임차인의 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 명도 관련 불확실성은 상당 부분 해소되었습니다.

다만, 2001년에 건축된 건물임을 감안하여 내부 상태 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 아차산역 역세권 입지로 교통이 매우 편리합니다.

* 서울동의초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 구의동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 427,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료 분석 결과, 비슷한 건축 연도(2002년)의 유사 면적(96.15㎡) 물건이 600,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건 면적(79.33㎡)에 적용 시 약 495,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있음을 고려할 때, 본건 감정가는 시장 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

최근 거래된 소형 다세대주택의 단위 면적당 가격(약 10.7백만원/㎡ ~ 16.5백만원/㎡)도 참고할 수 있으나, 본건의 건축 연도(2001년)를 감안할 때 유사 연도 건물의 시세(약 6.2백만원/㎡)를 적용하는 것이 더 적합합니다.

이에 따라, 본건의 예상 시세는 약 495,000,000원으로 추정됩니다.

입찰 시에는 보수적인 접근을 통해 480,000,000원에서 500,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.