나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9167 [1] 제주특별자치도 제주시 용담이동 640-43 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 “용문로타리” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택(단독·공동) 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 창고부지임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별 관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 구조로서, 외 벽: 사이딩 마감 등, 내 벽: 판넬 마감 등, 바 닥: 나무합판 마감 등, 창 호: 판넬창호 등임.

이용상태

창고시설임.

설비내역

기본전기설비, 냉동설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제주지방법원 2025타경9167 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 640-43 (신주소: 제주특별자치도 제주시 용문로21길 26)

용도: 창고시설

감정가: 430,363,440원

토지면적: 299.00㎡ (약 90.47평)

건물면적: 22.32㎡ (약 6.75평)

건물 제시외면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프앤에이치2409유동화전문유한회사 (경매개시채권자)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함 (단, 물건명세서상 특정 제시외 건물 5.6㎡는 매각에서 제외될 수 있음)

1.1. 입지조건

제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 “용문로타리” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택(단독·공동) 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

대상 물건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 창고 부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 7월 24일 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다.

등기부상 현황:

토지 및 건물 등기부상 근저당권, 각종 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있으나, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위에 있어 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액(말소 대상)은 약 653,079,584원입니다.

인수되는 권리: 등기부상 말소될 권리 외에는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

김기영 임차인이 등재되어 있으며, 2013년 4월 29일 전입(사업자등록) 하였고, 대항력이 있습니다.

다만, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어, 명도 시 금전적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 용담동 일대는 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 인구를 기반으로 하는 상권의 성격을 띱니다.

창고 시설 용도로 활용되고 있어, 지역 내 소규모 사업체 또는 개인의 물품 보관 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

인근의 근린생활시설과의 연계를 통해 소규모 유통, 배달 서비스 등 관련 업종의 전진기지로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 북동측 인근의 시내버스정류장을 통해 제주 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: "용문로타리" 인근 지역으로, 제주 시내의 생활 인프라를 비교적 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 일반적으로 혐오시설이 밀집한 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. 다만, 물건지 북동측 인근이 제주국제공항과 인접하여 공항 소음 및 장애물 제한 구역에 해당하므로, 소음 등 관련 환경적 요소를 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김기영 임차인은 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 금전적 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 하지만, 명도 절차 진행 시 임차인의 협조 여부 및 법적 절차 진행 가능성에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

* 공법상 이용 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 공항 관련 구역(소음, 장애물), 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획 및 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여, 토지 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다.

* 제시외 건물: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물 중 일부(5.6㎡)는 매각에서 제외된다는 점은 물건의 실제 이용 가치 산정에 영향을 줄 수 있습니다. (총 7.10㎡ 면적에 대한 명확한 확인 필요)

* 유동화 물건: 유동화 전문회사 명의의 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권의 유동화 과정 및 계약 관계에서 특별한 절차나 고려 사항이 존재할 수 있습니다.

* 창고 시설 용도: 창고 시설로서의 수요 변동성, 유지보수 비용 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 시내권에 위치한 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하여 교통 및 생활 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재로 인한 명도 절차에 대한 면밀한 사전 조사 및 대비가 필수적입니다.

또한, 공항 관련 구역을 포함한 다수의 공법상 제한 사항이 있어 향후 건물 신축이나 증축 등 이용 계획 수립 시 주의가 요구됩니다.

유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 관련 절차 및 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 시내 접근성: 제주 시내와 인접하여 직장 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 명도 리스크 최소화: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로, 금전적 부담 없이 명도 절차를 진행할 수 있는 잠재력이 있습니다. (명도 절차 실사 필수)

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 한 번에 취득 가능하여 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 창고 수요: 지역 내 소규모 사업체 및 개인의 물품 보관 수요를 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 430,363,440원

인수 보증금 합계: 0원

총 채권액 (말소 대상): 약 653,079,584원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재, 다수의 공법상 제한, 유동화 물건이라는 특수성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가는 대략 301,254,410원 ~ 365,798,929원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 순전히 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 현장 조사, 명도 비용, 추가적인 법규 검토 등을 종합적으로 반영한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.