나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9158 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 제13층 제1329호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 연동 소재 '메종글래드제주' 동측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 내 13층 1329호로서 <사용승인일자: 2018.03.30> 외벽: 화강석 타일붙임 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 숙박시설(오피스텔, 생활형숙박시설) 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

연접한토지로 북측 및 남측으로 폭 약 8m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다. (2, 3): 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9158 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 제13층 제1329호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일자: 2018년 03월 30일

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 중 13층

1.1. 3. 면적 정보

토지면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

토지 지분: 3.8929999999999993㎡ (약 1.18평)

건물면적: 25.45㎡ (약 7.69평)

건물 지분: 25.447㎡ (약 7.69평)

1.1. 4. 가격 정보

감정가: 85,000,000원

1.1. 5. 기타 기본정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '메종글래드제주' 동측 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제주시 연동은 제주도 내에서도 주요 상업 및 관광 중심지로, 다양한 편의시설과 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

1.2. 2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 일반적인 교통 상황으로 판단됩니다. 제주국제공항과의 접근성도 양호하여 도보 또는 차량으로 약 15~20분 내외 소요됩니다.

1.2. 3. 토지 및 도로 상태

토지는 연접한 부정형의 토지로, 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 상태입니다. 해당 토지는 숙박시설(오피스텔, 생활형숙박시설) 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 또한, 북측 및 남측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

* 일반상업지역

* 고도지구(45M 이하)

* 방화지구

* 시가지경관지구(일반)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 및 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)

* 장애물제한표면구역

* 건축계획심의대상구역

* 지하수자원특별관리구역

* 하수처리구역

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2018-05-24 접수)

* 을1: 근저당권 (한국자산관리공사, 96,000,000원, 2018-05-24 접수) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (제주시수산업협동조합, 85,192,497원, 2025-11-26 접수) - 본 경매 개시 결정 등기

1.3. 2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리는 2018년 5월 24일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)입니다. 이보다 선순위인 권리가 없으므로, 특별한 경우를 제외하고는 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3. 인수될 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 개요만 기재되어 있으나, 구체적인 내용이나 등기부 상 해당 내용이 명확히 확인되지 않습니다. 일반적으로 등기사항전부증명서 상 말소기준권리보다 선순위인 권리가 있다면 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리(근저당)보다 선순위로 등기된 권리 중 인수될 만한 특별한 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 4. 임차인 현황

임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, '임대관계는 미상'입니다. 이는 현재 등기부나 공적 장부에 등록된 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임대차 관계일 가능성을 시사합니다. 그러나 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부는 별도의 조사가 필요할 수 있습니다.

1.3. 5. 채권 총액

등기부 상 채권 총액은 96,000,000원 (한국자산관리공사 근저당)입니다. 본 경매는 제주시수산업협동조합의 신청으로 진행되고 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역적 특징

본 물건이 소재한 제주시 연동은 제주도의 대표적인 도심 상권 중 하나입니다. '메종글래드제주'와 같은 주요 관광 호텔 및 대형 쇼핑 시설, 금융 기관, 병원 등이 밀집해 있어 관광객과 지역 주민 모두에게 활발한 소비 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.4. 2. 상권 활성화 요인

연동 상권은 제주공항과의 접근성이 뛰어나고, 다양한 숙박 및 편의시설이 밀집해 있어 관광 수요가 높습니다. 또한, 일반상업지역으로 지정되어 있어 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 복합적으로 발달해 있습니다. 이는 상권의 안정성과 지속적인 활성화에 기여하는 요인입니다.

1.4. 3. 주변 시설

'메종글래드제주'가 인근에 있으며, 다수의 호텔, 레스토랑, 쇼핑몰, 금융기관, 관공서 등이 주변에 위치하고 있어 생활 및 업무 편의성이 우수합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 환경

본 물건은 2018년에 사용승인된 '디오션시티1차' 오피스텔 내 13층에 위치하고 있어 비교적 신축에 속합니다. 철근콘크리트 구조로 안정적인 건축물이며, 내부에는 기본 위생, 급배수, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있고 난방 설비도 설치되어 있습니다.

1.5. 2. 편의시설 및 접근성

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로에 인접하여 차량 이동이 용이합니다. '메종글래드제주'가 인근에 있고, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임대 관계 미확인

임차인 현황이 '미상'이며, 인수되는 보증금 합계가 0원인 점은 해당 물건의 공실 위험 또는 명도 과정에서의 잠재적 이슈 가능성을 시사합니다. 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 2. 불명확한 권리 관계

감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상으로는 명확한 지상권 등기가 확인되지 않아 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용 파악에 주의가 필요합니다.

1.6. 3. 토지이용계획 및 규제

본 물건은 일반상업지역 외에도 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 다수의 도시계획법상 규제를 받고 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. '메종글래드제주' 인근의 입지적 장점을 가지고 있으며, 상권 분석 상 활발한 지역으로 평가됩니다. 다만, 임차인 관계가 미상이고, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인이 필요하며, 다양한 토지이용계획상 규제가 존재한다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 도심 상권: 제주시 연동은 제주도의 주요 경제 활동 및 관광 거점으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 인프라: 교통, 쇼핑, 금융, 의료 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 및 임대 수익률 측면에서 유리합니다.

* 관광 산업 연계: '메종글래드제주' 등 관광 시설과 인접해 있어 관광객 대상 임대 사업 가능성도 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(24.134㎡~25.45㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월: 24.134㎡, 7층 거래가 7,900만원 (㎡당 약 327만원)

* 2025년 11월: 24.134㎡, 8층 거래가 7,400만원 (㎡당 약 306만원)

* 2025년 11월: 35.989㎡, 12층 거래가 8,600만원 (㎡당 약 239만원)

본건은 25.45㎡(약 7.69평) 면적의 13층 오피스텔입니다.

24. 134㎡ 면적의 7층 및 8층 거래 사례(약 306만원~327만원/㎡)를 고려했을 때, 본건의 13층이라는 층수 이점을 감안하면 ㎡당 단가가 유사하거나 약간 더 높을 수 있습니다. 35.989㎡ 면적의 12층 거래 사례(8,600만원)는 면적이 더 크므로 단순 비교는 어렵지만, ㎡당 단가가 상대적으로 낮게 형성된 점을 참고할 수 있습니다.

본건의 면적(25.45㎡)과 층수(13층)를 고려하여, ㎡당 310만원 ~ 330만원 수준으로 산정하면 다음과 같습니다.

* 25.45㎡ * 310만원/㎡ = 약 78,845,000원

* 25.45㎡ * 330만원/㎡ = 약 83,985,000원

또한, 감정가(8,500만원)와 등기부상 채권 총액(9,600만원)을 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 감정가 부근에서의 낙찰 가능성도 배제할 수 없습니다. 그러나 최근 실거래가 동향을 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 7,900만원에서 8,400만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려할 필요가 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 7,900만원 ~ 8,400만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.