나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52351 [1] 전라남도 여수시 율촌면 산수리 1201-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 율촌면 산수리 소재 봉두마을 북서측 인근에 위치하며 주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나 노폭 협소하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형 전임.

인접 도로상태

북측으로 콘크리트포장 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상 사철생울타리는 제시외수목으로 평가하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52351 (1)

소재지: 전라남도 여수시 율촌면 산수리 1201-1

용도: 전

감정가: 107,628,000원

토지면적: 1004.00㎡ (약 303.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순천광양축산업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명, 제시외 수목 포함

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 제시외 수목 포함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 율촌면 산수리 소재 봉두마을 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나 노폭이 협소하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태

완경사지에 위치한 부정형의 전(밭)입니다.

인접 도로상태

북측으로 콘크리트 포장된 농로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023-07-11 지정)

제시목록 외의 물건

본건 지상의 사철생울타리는 제시외수목으로 평가되었으므로, 경매 절차 진행 시 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항

임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

등기부요약

* 김태수: 소유권 일부 이전 (1990-06-05)

* 김태수: 공유자 전원 지분 전부 이전 (2006-08-23)

* 김용준: 소유권 이전 (증여) (2016-07-08)

* 순천광양축산업협동조합: 근저당권 (1990-06-05 접수, 말소 기준 권리)

* 권리금액: 72,000,000원

* 순천광양축산업협동조합: 임의경매 개시결정 (2025-11-26)

* 권리금액: 54,905,297원

등기부채권 총액: 72,000,000원

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-05-26

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 주요 내용:

1. 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 매각 불허가 및 보증금 미반환)

2. 제시외 수목(생울타리) 포함

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 물건에는 명시된 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

율촌면 산수리 지역은 주로 농경지로 이루어진 농촌 지역입니다. 여수시 율촌지구 개발사업(율촌 테크밸리)이 추진 중에 있으며, 이는 산수리 일원을 포함한 지역에 미래형 복합신도시를 조성하는 계획입니다. 당초 대규모 개발 계획이 축소 및 단계별 추진으로 변경되었으나, 향후 지역 발전에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재는 농업이 주된 활동이며, 대규모 상업 시설이나 상권 형성은 미미한 수준입니다.

5. 생활정보

주변 시설

* 교통: 국도 17호선, 자동차 전용도로, 전라선 철도, 여수공항이 인접하여 교통 요충지에 해당합니다. 율촌면 소재 시립도서관, 율촌면 분회 주변 도로 노상 주차장, 율촌 새마을금고 인근 주차장 등이 있습니다.

* 복지/편의시설: 율촌면에 동네 체육시설, 노인 게이트볼장, 반월마을 동네 체육시설, 월산3구 동네 체육시설, 율촌초등학교 동네 체육시설 등이 분포되어 있습니다. 꿈뜨레노인복지센터가 율촌면 동산개길에 위치해 있습니다.

* 주거: 율촌 테크밸리 사업과 더불어 민간 기업의 주거단지 개발도 활발하게 이루어지고 있어 향후 주거 환경 변화가 예상됩니다.

혐오시설 정보

* 율촌면 산수리 봉두마을 인근 지역에는 송전탑이 다수 설치되어 있으며, 과거 주민들의 건강 문제와 환경 피해에 대한 민원이 제기된 바 있습니다.

* 여수시 율촌면에는 동물화장장이 주민들의 반대에도 불구하고 영업 허가를 받은 사례가 있어, 향후 유사한 시설 입지에 대한 주민 갈등 발생 가능성이 있습니다.

* 여수시 율촌면 도성마을에서는 폐축사 등 혐오시설 정비 사업이 추진되었던 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매각 불허가 및 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상 거래 시 허가를 받아야 합니다. (이는 매각 물건의 경우 경매 절차 내에서 해소될 수 있으나, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.)

* 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한되는 구역에 해당합니다.

* 제시외 수목: 물건에 포함된 제시외 수목(생울타리)에 대한 소유 관계 및 처리 방안을 경매 진행 시 확인해야 합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 가능하나 노폭이 협소한 점은 이용에 불편을 줄 수 있습니다.

* 개발 사업의 불확실성: 율촌지구 개발 사업이 진행 중이나, 사업 규모 축소 및 단계적 추진으로 변경됨에 따라 사업의 실현 가능성과 시기에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 율촌면 산수리에 위치한 전(밭)으로, 토지매각 대상입니다. 감정가는 1억 7백여만 원이며, 토지 면적은 약 303.7평입니다. 주변은 농경지대로 이루어져 있으며, 차량 접근성은 보통이나 노폭이 협소한 편입니다. 현재 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. 등기부상 순천광양축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 물건은 경매로 인해 소멸될 권리가 많아 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 않을 경우 보증금이 몰수될 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다. 또한, 제시외 수목이 포함되어 있으며, 주변 지역에 송전탑과 같은 혐오 시설 관련 민원이 있었던 점도 참고할 필요가 있습니다. 율촌지구 개발 사업이 추진되고 있으나, 사업 규모 및 추진 방식의 변화가 있어 향후 부동산 가치 상승 요인이 될 수 있으나 불확실성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 여수 율촌지구 개발 사업 영향: 율촌 테크밸리 등 신도시 개발 사업이 예정되어 있어, 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 현재 감정가는 1억 7백만 원 수준으로, 잠재적 개발 가치를 고려할 때 비교적 접근 가능한 가격대입니다.

* 농지 활용 잠재력: 농지로서의 기본적인 가치 외에, 향후 지역 개발에 따른 용도 변경 또는 투자 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차상 권리관계는 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 107,628,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 주변 시세, 본건의 농지로서의 가치, 향후 개발 가능성, 제반 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 경매 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인하시기 바랍니다. 또한, 제시외 수목 및 주변의 송전탑 등 환경적 요인에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

해당 물건은 낙찰 후 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 필수적으로 자격 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

감정가: 107,628,000원

제시외 수목 포함

토지거래허가구역, 가축사육제한구역

상기 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다. 다만, 현재 정보만을 기준으로 일반적인 경매 시장의 낙찰가율 추세와 본건의 특수성(농지, 개발 예정지 인접 등)을 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담하고 충분한 조사를 거쳐 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.