나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514170 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 531 계양센트레빌1단지 102동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

계양구 귤현동 소재 "인천지하철1호선 귤현역" 동측 인근에 위치하는 아파트 "계양센트레빌1단지 제102동" 제5층 제503호로서 인근은 아파트 및 다세대주택 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

인천지하철1호선 "귤현역"이 서측 인근에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 15층 규모의 아파트건물 내 제5층 제503호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 중로, 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 도시개발), 가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 도시개발구역(도시개발법), 중점경관관리구역, 토지거래에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 2025.08.26-2026.08.25)

공부와의 차이

지적사항 미정리로 대지권등록부 미발급됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

- 대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
- 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 2026. 8. 4.자 인천 계양구청으로부터의 사실조회 회신 있음
- 전유부분과 대지사용권을 분리처분 할 수 없는 내용의 분양회사 규약서가 2026. 8. 5.자 보정서로 제출됨
- 대지권 취득여부과 대지권등기는 매수인의 책임과 부담으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514170 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 531 계양센트레빌1단지 102동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 492,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비엔케이캐피탈주식회사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

계양구 귤현동 소재 "인천지하철1호선 귤현역" 동측 인근에 위치하는 아파트 "계양센트레빌1단지 제102동" 제5층 제503호입니다. 주변은 아파트 및 다세대주택 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

인천지하철1호선 "귤현역"이 서측 인근에 위치하며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 도시개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 도시개발구역, 중점경관관리구역, 토지거래에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 2025.08.26-2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

인근에 인천지하철1호선 귤현역이 있어 교통이 편리하며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 주변은 주택지대로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설 유무:

현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색을 통해 해당 물건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

근저당권 (을12, 2022-08-08, 비엔케이캐피탈주식회사, 600,000,000원)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 말소될 권리에 해당합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 해당 물건은 임대차 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임이 확인되지 않아도 대항력 유무에 따라 인수될 수 있으므로, 계약 전 반드시 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. *

1.4. 상권분석

* 최근 실거래가:

최근 2026년 6월 및 7월의 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 84.922㎡ ~ 84.9653㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 20일: 47,000만원

- 2026년 6월 5일: 46,750만원

- 2026년 7월 1일: 45,500만원

현재 시세는 대략 45,500만원에서 47,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 감정가 대비 시세:

본건의 감정가는 492,000,000원이나, 최근 실거래가가 감정가보다 낮은 수준에서 형성되어 있어 가격적인 메리트가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 15층 규모 아파트 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 창호는 섀시창호로 이루어져 있습니다. 일반적인 상하수도 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보:

계양센트레빌1단지는 총 12개 동, 715세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

* 면적 정보:

본건의 전용면적은 84.97㎡ (약 25.70평)이며, 토지면적은 45,815.30㎡ (약 13,861.08평)입니다. 건물 지분은 84.9653㎡ (약 25.70평)입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기:

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 이는 매각 목적물 및 평가에 포함되나, 대지권 취득 및 등기에 대한 모든 책임과 부담이 매수인에게 있습니다. 이로 인해 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 절차상의 복잡성이 예상됩니다.

* 분양회사 규약:

전유부분과 대지사용권을 분리 처분할 수 없다는 내용의 분양회사 규약이 보정서로 제출되어, 대지권 관련 절차 진행 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상:

임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천지하철1호선 귤현역 역세권에 위치한 계양센트레빌1단지 아파트로, 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대지권 미등기 상태이며, 대지권 취득 및 등기 절차에 대한 매수인의 부담, 분양회사 규약으로 인한 복잡성 등 상당한 리스크를 안고 있습니다. 또한 임대차 관계가 미상이라는 점도 명도 시 고려해야 할 부분입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 가격적인 잠재력은 있으나, 리스크 해소를 위한 추가적인 비용 및 시간 투자가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철1호선 귤현역과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 외부 활동이 편리하며, 도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있으며, 대지권 문제를 해결하고 정상화될 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트 단지로, 주변 주택가와 함께 안정적인 주거 환경을 갖추고 있어 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건 전용면적 84.97㎡의 최근 실거래가는 약 45,500만원에서 47,000만원 수준입니다. 감정가는 49,200만원입니다.

하지만 대지권 미등기 상태로 매수인이 직접 처리해야 하는 점, 이로 인한 예상치 못한 추가 비용 및 시간 소요, 그리고 임대차 관계 미상으로 인한 명도 불확실성 등 상당한 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

이러한 리스크를 감안하여, 현재 시장 가격 수준에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 43,000만원에서 45,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.