나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64879 [1] 경기도 파주시 상지석동 987-44 라임캐슬 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 소규모공장, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2017.11.22.) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 상지석동 987-44, 2) 상지석동 987-43 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택) 임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지 2) 상지석동 987-43은 지목이 "잡"이나 현황 "대" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 신진아)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 3. 30.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 고양지원 2025타경64879 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 987-44 라임캐슬 102동 2층 201호

건물용도: 다세대주택

감정평가액: 154,000,000원

토지면적: 46.92㎡ (약 14.19평)

토지지분: 46.92309999999999㎡ (약 14.19평)

건물면적: 38.81㎡ (약 11.74평)

건물지분: 38.8116㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, "운정역(경의중앙선)" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 2017년 11월 22일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 2필지로 구성된 장방형 토지이며, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 특정 주택 거래 시에는 허가가 필요할 수 있습니다.

공부상 토지 987-43번지의 지목은 "잡"이나 현황은 "대"로 이용 중인 차이가 있습니다.

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.11.25. 접수)입니다.

등기부등본상 소유권 변동 이력이 있으며, 주택임차인 신진아 씨가 존재하나, 전입일자(2022.07.15)와 확정일자(2022.07.15)에도 불구하고 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

본건의 가장 큰 특징은 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(2026.3.30.)를 제출했다는 점입니다. 이로 인해 임차인 신진아 씨의 보증금 145,000,000원은 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 146,115,109원이며, 강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 되므로, 이보다 앞선 권리(주택임차권 등)를 제외한 나머지 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 해가온101동 (2019년식, 전용면적 61.45㎡, 4층): 2026년 7월 15일 274,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 446만원)

* 갤러리하우스101동 (2014년식, 전용면적 41.2㎡, 4층): 2026년 7월 9일 52,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 126만원) - 해당 거래는 시세와 차이가 커 단순 참고용으로 활용합니다.

* 바흐더힐101동 (2023년식, 전용면적 67.31㎡, 2층): 2026년 7월 1일 277,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 411만원)

본건은 2017년식, 건물면적 38.81㎡(약 11.74평)의 다세대주택입니다.

최근 거래된 해가온과 바흐더힐의 거래 가격 및 면적을 고려할 때, 본건의 시세는 평당 약 411만원에서 446만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라 본건(38.81㎡)의 예상 시세는 약 159,500,000원(38.81㎡ * 411만원/㎡)에서 173,000,000원(38.81㎡ * 446만원/㎡) 범위로 볼 수 있습니다.

이는 본 건의 감정가 154,000,000원과 비교했을 때, 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 운정역 인근 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 차량 진출입이 편리하고 인근 버스정류장 이용이 가능하여 교통 여건은 보통입니다. 공동주택 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않으나, HUG가 임차보증금 전액을 회수하지 못했을 경우의 잠재적인 채권 회수 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 등 특정 주택 거래 시 허가 요건이 존재하며, 이는 향후 매각 시 고려해야 할 사항입니다. (일반적인 내국인 거래에는 큰 문제가 없을 수 있습니다.)

* 임대관계 미상: 현재 임대관계가 명확히 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. (다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 부담은 없습니다.)

* 공부상 토지 지목과 현황의 차이: 토지 987-43번지 지목이 '잡'이나 현황 '대'인 부분은 실제 토지 이용 및 등기와의 차이가 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 운정역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2017년에 건축되어 건물 상태는 비교적 양호한 편입니다.

권리 분석상 가장 중요한 점은 임차인 신진아 씨가 대항력이 없으며, HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 것입니다. 따라서 명도 관련 보증금 부담은 없습니다.

주변 다세대주택의 최근 실거래가를 분석했을 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 경쟁력이 있는 수준으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항이 있으나, 일반적인 거래에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 운정역 인근의 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 2017년식 건물로 비교적 신축이며 관리 상태 양호 예상.

* 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(154,000,000원)와 주변 시세 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 면적(38.81㎡)에 적용 가능한 평당 단가는 약 411만원 ~ 446만원 수준입니다.

이를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 159,500,000원 ~ 173,000,000원입니다.

감정가가 154,000,000원이므로, 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.