나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64830 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 77-7 더어반 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 안곡고등학교 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "풍산역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호로서 (사용승인일 : 2018.9.13.) 외벽 : 벽돌붙임 등임. 내벽 : 벽지 마감 등으로 조사됨. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 상대보호 구역(2015-03-09)(아리솔유치원), 상대보호구역(2024-07-03)(안곡고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정욱진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64830 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 77-7 더어반 103동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원 (2억 1백만원)

토지면적: 54.11㎡ (약 16.37평)

토지지분: 54.106㎡ (약 16.37평)

건물면적: 45.18㎡ (약 13.67평)

건물지분: 45.18㎡ (약 13.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 9월 13일

해당층: 3층 301호

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 안곡고등학교 남동측 인근에 위치.

주위환경: 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "풍산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통상황 역시 보통 수준임.

토지형상 및 이용상태: 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상)임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 24일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)

주요 권리 분석:

* 을1-2 (2024-08-14 접수) : 1번 임차권 경정(인수) - 금189,000,000원. 해당 권리는 말소되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 높음.

* 을1 (2024-08-07 접수) : 주택임차권 (정욱진) - 금189,000,000원. 말소 예정으로 기재되어 있으나, 상기 을1-2 권리와 HUG 인수조건 변경확약서를 종합적으로 고려해야 함.

* 갑3 (2020-09-21 접수) : 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4 (2020-10-26 접수) : 소유권이전 (매매)

임차인 현황:

* 임차인: 유진선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액은 0원이지만 대항력이 있으므로 낙찰자가 인수해야 할 수 있음.

* 임차인: 정욱진

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 21일

* 확정일자: 2020년 6월 19일 (전입일자보다 빠름 - 특이사항)

* 배당신고일자: 2024년 8월 7일

* 대항력: 없음 (법원 기재와 다르게 HUG 확약서에 따라 대항력 있는 임차인으로 간주될 가능성 높음)

* 비고: HUG 인수조건 변경확약서 제출로 인해 보증금 195,000,000원을 인수할 가능성 높음.

HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정욱진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출함. 이 내용은 임차인 정욱진의 보증금 195,000,000원이 실질적으로 인수될 수 있음을 시사함.

인수 보증금 합계: 0원 (법원 기재. 단, HUG 확약서 및 등기부상 인수 권리 존재로 인해 실제 인수 보증금은 195,000,000원일 수 있음.)

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 상권으로서의 기능을 수행하고 있음. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 시설이 분포할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 풍산역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통 환경을 제공함.

편의시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: 안곡고등학교, 아리솔유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크: 임차보증금 인수 여부

* 유진선: 보증금 0원, 대항력 있음. 낙찰자 인수.

* 정욱진: 보증금 195,000,000원, 대항력 없음으로 기재. 그러나 HUG 인수조건 변경확약서 제출로 인해 실질적으로 195,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 매우 높음. 법원 기재 '인수 보증금 합계 0원'과 상반되므로, 입찰 전 법원 담당자 또는 전문가를 통해 명확한 확인이 필수적임.

토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게만 해당하며, 일반적인 국내 개인에게는 직접적인 영향 없음.

가축사육제한구역, 상대보호구역 등: 주거 환경에 미치는 영향은 미미함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 신축급(2018년 준공) 다세대주택으로, 양호한 입지 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

현재 감정가는 2억 1백만원입니다.

권리 분석상 가장 중요한 쟁점은 임차인 인수 문제입니다. 유진선(보증금 0원)과 정욱진(보증금 195,000,000원) 두 명의 임차인이 있으며, 특히 정욱진의 경우 HUG 인수조건 변경확약서 제출로 인해 보증금 195,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

법원 기재 '인수 보증금 합계 0원'은 HUG의 조건 변경 내용을 반영하지 않은 것일 수 있으며, 등기부 상 '1번 임차권 경정(인수)'이 이를 뒷받침합니다.

따라서 낙찰자는 실질적으로 195,000,000원의 보증금을 추가로 부담하게 될 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2018년 준공으로 비교적 신축 건물이라 외관 및 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

일산동구 중산동 지역은 주거 수요가 꾸준한 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

임차보증금 인수 조건을 낙찰자가 부담한다고 가정하더라도, 현재 시세를 감안하여 전략적인 접근 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

인수 예상 임차보증금: 195,000,000원 (정욱진) + 0원 (유진선) = 195,000,000원

현 시세 분석 (인근 유사 물건 참고):

* 2026년 2월, 포포인트빌리지 (2014년식, 48.61㎡): 130,000,000원 (약 1억 3천만원)

* 2026년 7월, 엘타운 (2016년식, 72.31㎡): 230,000,000원 (약 2억 3천만원)

본건(2018년식, 45.18㎡)의 전용면적과 건축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 약 150,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

실질 취득가 계산: (입찰가) + (인수 임차보증금 195,000,000원)

위 시세 분석 결과, 실질 취득가가 현재 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

가장 보수적인 시세 150,000,000원을 적용 시, 입찰가는 최대 25,000,000원을 넘기 어렵습니다. (150,000,000원 - 195,000,000원 = -45,000,000원. 이는 시세보다 낮으므로, 195,000,000원을 인수한다고 가정하면 입찰이 불가능할 수 있습니다.)

따라서, 인수 임차보증금 195,000,000원을 고려할 때, 매우 보수적으로 접근해야 하며, 공격적인 입찰을 위해서는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시세 대비 매우 낮은 금액으로, 높은 위험을 내포합니다. 입찰 전 반드시 법원 담당자에게 인수 조건에 대한 최종 확인을 거치시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.