나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102202 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 683-3 엄궁2차한신아파트 201동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부상광역시 사상구 엄궁동 "동궁초등학교" 서측 인근에 위치하는 엄궁2차한신아파트 제201동 제1층 제104호로서, 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성 되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물 내 1층 104호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생·급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지대 내 지반조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 본건 북동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-09-06)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 : 감정평가 개요 중 "6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102202 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 엄궁동 683-3 엄궁2차한신아파트 201동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 37.14㎡ (약 11.23평)

* 건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 "동궁초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있으며, 본건 북동측으로는 노폭 약 25m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 주변에 학교 및 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 있습니다. 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 06일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권금액 176,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리인 을17 근저당, 갑24 임의경매, 갑25 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 "임대관계: 미상"으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 관련 법적 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 182,625,272원 (근저당 176,000,000원 + 가압류 6,625,272원) 입니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 정보: 본건은 엄궁2차한신아파트로, 1999년 8월 31일에 사용 승인되었습니다. 총 11개동, 1016세대가 거주하고 있으며, 최고 25층, 최저 3층 규모입니다.

* 최근 매매 시세: 제공된 최근 매매 정보는 전용면적 59.98㎡ (약 18.14평) 기준이며, 2026년 6월 13,300만원, 7월 13,400만원 및 16,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 건물 면적은 84.90㎡ (약 25.68평)으로, 제공된 매매 정보와 면적 차이가 있습니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 이는 면적이 더 넓은 점을 고려할 때, 최근 소형 평형 매매 사례들의 평당 가격을 기준으로 환산 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 학교(동궁초등학교) 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 공동주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

* 주차: 총 230대의 주차 공간(지상 3대, 지하 227대)이 마련되어 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 52대가 설치되어 있습니다.

* 건축 정보: 본건은 25층 건물 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트조 박공지붕 구조입니다.

* 내부 설비: 위생·급배수, 소화, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재하나 보증금 및 임대차 관계가 확인되지 않을 경우, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

* 건물 노후화: 1999년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 명도 관련 불확실성: 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 엄궁동에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통이 양호하며, 권리 관계 또한 비교적 명확하여 일반적인 경매 물건의 요소를 갖추고 있습니다. 하지만 임차인 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 필요한 부분입니다. 감정가는 면적을 고려할 때 적정 수준으로 판단되며, 잠재적 리스크를 감안한 신중한 입찰이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 아파트 경매 시장: 경매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

* 안정적인 주거지: 공동주택 밀집 지역으로, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

* 개발 가능성: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 제공된 소형 평형(59.98㎡)의 최근 매매 사례(13,300만원~16,400만원)와 비교 시, 본건의 넓은 면적(84.90㎡)을 고려하면 감정가는 시세를 반영한 수준으로 판단됩니다.

그러나 임차인 관계가 미상인 점과 1층이라는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 160,000,000원 ~ 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사와 명도 협상 등 추가적인 정보 확보 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.