나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30909 [1] 충청북도 충주시 성남동 359 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용산동 소재 "충주공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지인 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 시멘트기와지붕 단층으로서, - 외벽 : 시멘몰탈 및 페인팅 등 마감입니다. - 내벽 : 벽지도배 마감 등입니다. - 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비가 구비되습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 1-1. 매각 포함
맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30909 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에이치제십일차유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 성남동 359

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보: 목조 시멘트기와지붕 단층 주택, 사용승인일 1946년

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 147,682,860원

토지면적: 357.00㎡ (약 108.00평)

건물면적: 89.26㎡ (약 26.99평)

건물 제시외면적: 16.50㎡ (약 4.99평, 매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 성남동 소재 "충주공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등으로 형성된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로 상태

지적상 맹지임. 이는 토지에 직접 연결되는 도로가 없어 토지 이용 및 건축에 제약이 될 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지 및 건물)

소유권: 김경태 → 김세현 (상속)

근저당: 조흥은행 (채권액 45,500,000원) - 말소기준권리

임의경매: 유에이치제십일차유동화전문 (말소 예정)

3.2. 말소기준권리

을5 근저당 (조흥은행, 2004-04-07 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 명시되지 않음)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-20

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로 인수 대상 아님.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-13

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로 인수 대상 아님.

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 JSON 데이터의 최근 매매 정보는 "성남동삼익캐슬2단지" 및 "더존주택"으로, 이는 본건과 같은 단독주택이 아닌 다세대주택에 해당합니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

하지만, 인근 지역(교현동)에서 유사한 면적(약 86㎡)의 단독주택이 2004년 건축되었음에도 불구하고 2025년 10월경 1억 4,500만 원 ~ 1억 7,500만 원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(약 1억 4,768만 원)와 유사한 수준입니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건의 감정가는 1억 4,768만 원으로, 인근 단독주택 거래 사례와 유사한 수준입니다.

그러나 본건은 1946년에 건축되어 매우 노후된 건물인 점을 고려해야 합니다.

4.3. 현재 시세 기반 가치 평가

본건 토지 면적(357㎡)과 건물 면적(89.26㎡)을 고려할 때, 건물의 노후도(1946년 건축)와 맹지라는 점이 시세에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 인근 단독주택 거래 사례가 1억 4,500만 원 ~ 1억 7,500만 원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 가격과 유사하게 책정되었으나, 건물 상태 및 맹지라는 점으로 인해 실제 거래가치는 감정가 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 주택가에 위치하고 있으며, 인근에 "충주공업고등학교"가 소재하여 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

충주공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

토지가 도로에 직접 접하지 않아 건축 행위 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 건축 허가가 불가하거나, 인접 토지 사용 동의 등 추가적인 비용 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 노후된 건물

건물 사용승인일이 1946년으로 매우 오래되어 안전진단, 리모델링 또는 재건축이 필요할 수 있습니다. 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 파악 및 철거/활용 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 성남동에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 인근에 충주공업고등학교가 있어 입지 조건은 무난한 편이나, 토지가 지적상 맹지인 점과 건물이 1946년 사용승인으로 매우 노후된 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 제시외 건물도 매각에 포함되어 있어 추가적인 고려가 필요합니다. 채권 총액(4550만 원) 및 임차인(대항력 없음, 보증금 0원) 분석 결과 인수되는 채무나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 충주 도심 인근의 단독주택 부지 확보 가능성

* 향후 재건축 또는 증축 시 가치 상승 잠재력 (맹지 해소 방안 마련 시)

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨 (단, 건물 노후도 반영 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,682,860원입니다. 인근 단독주택 매매 사례(1억 4,500만 원 ~ 1억 7,500만 원)를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보입니다. 그러나 건물의 극심한 노후도(1946년 건축)와 맹지라는 치명적인 단점을 고려하면, 상당한 수리 및 건축 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 이러한 위험 요소를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.