나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12744 [1] 충청남도 천안시 동남구 청수동 435 청수행정타운금호어울림 102동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청수동 소재 "청수2경로당" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되었으며 공동주택 아파트 지대로서의 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 위치하며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 내 14층 1404호로서 (사용승인일 : 2023.01.04) 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재외장 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임. (방3, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 욕실2, 현관, 알파룸 등)

설비내역

급탕, 급배수등 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 주차설비, 방송설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본단지 남서측 진입부를 통해 중로, 소로 등의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(청수지역)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(청수행정타운지역)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(청수행정타운지역) (저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(2024-08-21)(중로2-16)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12744 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청수동 435 청수행정타운금호어울림 102동 14층1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 324,000,000원

* 토지면적: 40.12㎡ (약 12.14평)

* 건물면적: 72.83㎡ (약 22.03평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이O

* 사용승인일: 2023년 01월 04일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 청수동 소재 "청수2경로당" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 공동주택 지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통임.

* 도로상태: 단지 남서측 진입부를 통해 중로, 소로 등의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2023-03-31 접수).

* 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (청수행정타운지역주택조합)

* 갑2: 소유권이전 (류정상, 2023-03-31, 매매)

* 을1: 근저당권 (농협은행주식회사, 2023-03-31, 212,300,000원, 말소기준권리)

* 갑4: 강제경매 (이숙, 2025-11-21, 14,510,067원, 대전지방법원 천안지원)

* 소멸 여부: 본 경매물건은 말소기준권리보다 늦은 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현황상 인수할 임차인 보증금은 없으나, 실제 점유자 및 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역임.

* 지역 특성: 공동주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 상권 형성.

5. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 보임.

* 교육시설: 천안청수초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능한 학군임.

* 단지 정보: 청수행정타운금호어울림 아파트 (2023년 준공, 총 7개동 584세대). 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설 보유.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중로, 소로 등 도로와 일부 저촉되는 부분이 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(천안청수초등학교)에 포함됨. 해당 제한 사항이 물건 이용 및 가치에 미치는 영향은 면밀히 검토해야 함.

* 임차인 관련: 현황상 인수할 임차인 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 시세 검색 결과, 주변에 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않음.

* 건물 노후도: 2023년 준공된 신축 건물로 노후도는 양호함.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 2천 4백만원이며, 최근 유사 면적의 거래 사례가 3억 5백만원에 있었던 점을 고려할 때 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됩니다. 신축이라는 장점과 입지 조건은 긍정적이나, 토지 이용 계획상의 제한 사항, 임차인 관련 미확인 사항 등 잠재적 리스크에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공으로 최신 설비 및 건축 상태를 유지하고 있음.

* 우수한 입지: 천안시 동남구의 중심 주거 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 개발 잠재력: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 324,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 유사 면적(72.83㎡), 유사 층(14층): 2026년 6월 20일, 305,000,000원

* 다양한 면적/층수 거래 사례: 262,000,000원 ~ 355,000,000원

* 시세 추정: 최근 72.83㎡ 면적의 14층 거래가 305,000,000원이었으며, 감정가는 324,000,000원이므로, 현재 시세는 약 3억 5백만원에서 3억 2천 4백만원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 경매물건의 투자 가치, 지역 시장 상황, 경매 경쟁률, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 85%~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 따라서, 약 2억 7천 5백만원 ~ 3억 7백만원 범위 내에서 전략적인 입찰가격을 제시하는 것을 권장합니다. (본 건은 인수할 보증금이 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.