나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13545 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제11층 제1103호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 12층 건물내 제11층 제1103호, 제1104호(2개호)로서, (사용승인 : 2021.12.10.) - 외벽 : 판넬붙임 및 강화유리 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1, 기호2 공히 '공장(지식산업센터)'으로 현황 '공실'로 목측됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일괄로 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서 "공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 8차선, 남서측 및 남동측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 14-7 : 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 수평표면구역(수평표면), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(2015-03-26), 상대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 지역특화발전특구(2015-12-10), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 등촌동 14-35 : 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 지역특화발전특구(2015-12-10), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 기호2(1104호)는 복도에서 직접 출입할 수 없는 것으로 보이며, 기호1(1103호)를 통해 진입할 수 있는 것으로 추정되는 바 경매입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13545 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제11층 제1103호

건물 용도: 지식산업센터 (건축물 표제부상: 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 업무시설))

건축물 사용승인일: 2021년 12월 10일

감정가: 308,000,000원

토지면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

토지지분: 9.65㎡ (약 2.92평)

건물면적: 43.26㎡ (약 13.07평)

건물지분: 43.26㎡ (약 13.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 입지조건

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

가양역 데시앙플렉스 지식산업센터는 가양역에서 도보 약 6분 거리에 위치하는 역세권 단지입니다.

건물은 북동측 왕복 8차선, 남서측 및 남동측 왕복 3차선 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지이용계획상 본 물건은 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 아파트 용도 관련), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획상 제한이 적용됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 2월 22일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을1, 720,000,000원)입니다.

이보다 후순위인 금강종합건설주식회사(갑3, 가압류), 국민은행(갑8, 가압류), 한국자산관리공사(갑9, 임의경매) 등의 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 권리를 취득할 수 있습니다.

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수할 임차인은 없으며, 총 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

건물 자체는 지식산업센터이며, 지원시설(근린생활시설, 업무시설)도 포함되어 있습니다.

약 3천여 명의 직업군과 인근 2만여 세대의 배후수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

현재 본건(1103호)은 '공실' 상태로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

물건지 북동측 인근에 등촌고등학교가 위치해 있습니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 가양역(9호선)을 도보로 이용할 수 있습니다.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 1104호는 복도에서 직접 출입이 불가능하며, 1103호를 통해 진입해야 할 것으로 추정됩니다. 이는 향후 임대 시 불편을 초래할 수 있습니다.

* 현재 본건은 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고 공실 장기화 위험이 있습니다.

* 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 건축물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 1,369,044,916원으로 상당하여, 사업 전반의 재무 건전성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 지식산업센터로, 2021년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

가양역 인근의 역세권 입지에 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본건(1103호)은 현재 공실 상태이며, 1104호의 접근성 관련 특이사항이 있어 활용 시 주의가 요구됩니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

다수의 토지이용계획상 제한이 존재하므로, 향후 재산권 행사에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 노후도가 낮아 관리 용이성이 높습니다.

* 역세권 입지: 가양역(9호선) 도보 이용 가능 거리로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 토지 관련 분쟁 소지가 없습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되어 안전한 권리 인수가 가능합니다.

* 배후수요: 약 3천여 명의 상주 인원과 2만여 세대의 배후수요를 품고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 308,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며, 특정 호실의 접근성 문제 등 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 실거래가, 공실률, 임대 수익률, 주변 시세 등 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.