나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32085 [1] 대구광역시 서구 평리동 514-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 대구광역시 서구 평리동 소재 ‘서대구중학교’ 서측 도로 건너편에 위치하며, 부근은 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지는 동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 소로2류(폭 8m~10m)((서)국지도로)(접 합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2018-12-21)(대구서부중학교), 자연재해위험개선지구 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물(2-1)은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 사용승인일자: 1987.2.18. 외벽: 치장적벽돌 및 드라이비트 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 바닥: 장판지 및 타일 마감 창호: 새시창호 등의 구조임. 대상 건물(2-2)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 사용승인일자: 1987.2.18. 외벽: 치장타일 및 드라이비트 마감 내벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물(2-1)은 1,2층 단독주택, (2-2)는 화장실임.

설비내역

대상 건물(2-1)은 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 종물 및 부합물로 추정되는 제시외건물 (ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32085 (1)

소재지: 대구광역시 서구 평리동 514-2

용도: 단독주택

감정가: 272,342,450원

토지면적: 155.00㎡ (약 46.9평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 140.36㎡ (약 42.5평)

건물제시외면적: 40.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

소재지인 대구광역시 서구 평리동은 '서대구중학교' 서측 도로 건너편에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 오OO입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역과 함께, 건물 등기부에 을3 전세권(채권자: 오세만, 금액: 85,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 경매 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 오세만은 보증금 85,000,000원에 차임은 없는 것으로 조사되었으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

말소기준권리인 갑4 강제경매(채권자: 오세만, 권리금액: 89,197,369원, 접수일자: 2025-11-19)를 기준으로, 해당 경매개시결정 등기 이전의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

대상 물건은 단독주택과 학교가 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 상권으로 볼 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 종합적으로 고려할 때, 평리동 일대는 2026년 3월 7천만 원(49.51㎡)에서 5월 1억 7천만 원(71.97㎡)까지 다양한 거래가 이루어졌습니다. 이는 해당 지역의 부동산 시장이 활발하게 움직이고 있음을 시사합니다.

본 물건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치 상승의 잠재력을 보여주는 지표로 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 접근성이 보통 수준입니다. 대중교통 이용 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육: 서측에 서대구중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 지역에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물감정평가요항표상 '부합물 및 종물로 추정되는 제시외건물 (ㄱ~ㄷ)이 소재함'이라고 명시되어 있으며, 건물 제시외면적이 40.00㎡로 조사되었습니다. 이는 등기부등본이나 토지대장 등 공부상 현황과 차이가 있을 수 있으며, 실제 인수 시 명도 및 철거 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 임대관계 미상: 건물 등기부등본상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인 또는 소유주와의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 서구 평리동의 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 주변 부동산 시세 또한 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기를 반영하고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 제시외 건물 존재 및 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 사전에 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 상세 내용을 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택으로서의 희소성: 최근 다세대, 빌라 공급이 많은 가운데, 대지 155㎡ 규모의 단독주택은 투자 및 실거주 관점에서 가치가 높을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 서대구중학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 인수 보증금이 없어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 272,342,450원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매가를 고려했을 때, 단독주택의 특성과 토지 면적(155㎡) 및 건물 면적(140.36㎡)을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

다만, 제시외 건물로 인한 잠재적 리스크와 임대관계 미상 부분을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 수준인 약 2억 7천만 원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 2억 7천만 원 ~ 2억 9천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

현장 방문을 통한 정확한 상태 확인과 주변 시세 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.