나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31381 [1] 경상남도 진주시 충무공동 298 진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티3단지 303동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 충무공동 소재 "충무공초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 진주혁신도시 내 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 공공기관 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상단지까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽:모르타르위 페인트 마감 내벽:벽지마감, 일부 타일마감 창호:샷시 마감.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

북동측, 북서측으로 가로망 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대-보-3-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중-집-1-71)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

물건 비고

-임차인 대항력 주의 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경31381 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 298 진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티3단지 303동 4층402호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건물 내 제4층 제402호

* 사용승인일: 2020년 7월 16일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 561,000,000원

* 토지면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적)

* 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 아파트의 분양면적은 전용면적 외 공용면적을 포함하여 더 넓게 표기됩니다.

* 토지지분: 27.9089㎡

* 건물지분: 84.9815㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 경상남도 진주시 충무공동에 위치하며, 진주혁신도시 내에 자리 잡고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 공공기관 등이 혼재되어 있어 도시 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* "충무공초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 북동측, 북서측으로 가로망이 잘 형성되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2024년 9월 20일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리(압류, 가압류, 강제경매)가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 현황 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악할 필요가 있습니다.

3.2. 인수 권리 (임차인 분석)

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 20일

* 확정일자: 2023년 6월 5일

* 배당신고일자: 2025년 12월 30일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* *주의사항: 임차인의 대항력으로 인해 법적으로 낙찰자가 추가 보증금을 인수하지는 않으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.*

3.3. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 22,621,654원 (압류, 가압류 등)

* 주요 경매 신청 채권은 정종욱의 강제경매 178,827,396원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 진주혁신도시 내에 위치하여 근린생활시설, 업무시설, 공공기관 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 상권은 신도시 개발에 따른 배후 주거 수요와 관련 업무 시설 이용객을 기반으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 진주혁신도시 중흥에스-클래스센트럴시티 3단지

* 사용승인일: 2020년 7월 16일

* 총 세대수: 336세대

* 주차대수: 총 648대 (지하 648대)

* 층수: 최고 32층, 최저 4층 (단지 전체 기준)

5.2. 편의시설 및 교육 시설

* 단지 내 및 주변에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 초등학교: 충무공초등학교가 인근에 위치합니다.

* *주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.*

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 대항력

* 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사)이 존재하며, 보증금 330,000,000원입니다.

* 법원 집행 절차 상 해당 임차인의 보증금이 인수되지 않을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 물건명세서 및 주의사항에 '임차인 대항력 주의 요망' 문구가 명시되어 있으므로, 입찰 전 임대차 관계를 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 제공된 정보 상 다른 명확한 리스크는 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 진주혁신도시 내 신축 아파트로, 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 보증금 관련 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 문제는 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 주거 만족도가 높습니다.

* 혁신도시 내 입지: 진주혁신도시의 중심 지역에 위치하여 직주근접성이 우수하고, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 초등학교 인접: 충무공초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 5일: 84.80㎡, 29층, 64,900만원

* 2026년 6월 24일: 84.98㎡, 6층, 69,000만원

* 본건은 84.98㎡, 4층입니다. 최근 거래된 84.98㎡ (6층) 물건이 69,000만원에 거래되었습니다. 4층이라는 점을 고려하여 시세를 약간 할인 적용하고, 감정가 561,000,000원과 비교합니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재와 명도 리스크를 감안하여, 입찰가는 감정가(561,000,000원)와 최근 실거래가(690,000,000원)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 추정 입찰가 범위 : 590,000,000원 ~ 630,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.