나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102176 [1] 부산광역시 사상구 주례동 394-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '주감초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도(2호선) '주례역' 등이 소재함.

형태 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 30M 내외의 도로와 접하나, 고가도로로 인한 교각 및 공용 주차장 부분을 제외한 일부만 아스팔트 포장되어 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 1층 건물로서 외 벽 : 몰탈위페인팅, 외장타일 마감 등, 내 벽 : 몰탈위페인팅 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물(ㄱ,ㄴ)의 상세 내용은 후면 ‘건물개황도’에 기재하였으며, 부합물 및 종물이 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 사료되오니 경매 진행 시 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경102176 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 394-6

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 328,064,600원

2.

1.2. 토지 정보

토지면적: 127.00㎡ (약 38.41평)

토지지분: 127㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 상업용 건부지로 이용중

2.

1.3. 건물 정보

건물면적: 66.45㎡ (약 20.09평)

건물지분: 66.45㎡

건물 제시외면적: 34.10㎡ (약 10.31평)

건물 구조: 벽돌조 스라브지붕 1층 건물

건물 용도: 근린생활시설

2.

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2.

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '주감초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 부산 도시철도 2호선 '주례역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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1.1. 3. 토지 이용 계획

본 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

2.

1.1. 4. 도로 상황

본건은 북서측으로 노폭 약 30M 내외의 도로와 접하고 있습니다. 다만, 고가도로 교각 및 공용 주차장 부지를 제외한 일부 구간만 아스팔트 포장되어 도로로 이용 중인 점을 참고해야 합니다.

2.

1.1. 5. 주변 시설

* 인근 편의시설: 주례역 주변으로 24시간 운영되는 메이저급 편의점은 없으나, 개인이 운영하는 편의점이 있으며 세븐일레븐이 있습니다. 카페로는 투썸플레이스가 있습니다. 또한 가야컴퓨터도매상가가 인근에 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보만으로는 본건 인근에 혐오시설이 명확하게 확인되지 않았습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김종문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이성만

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-20

확정일자: 2025-12-12

배당신고일자: 2025-12-17

대항력: 없음

비고:

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1.2. 2. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리: 2022-02-15 접수된 부산주례새마을금고의 근저당권 (을5) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 위 말소기준권리 및 그 이후 접수된 강순남의 근저당권(을8), 강순남의 임의경매개시결정(갑11/갑7)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'만 기재되어 있으며, 별도 정보가 없어 소멸되지 않는 권리가 존재하는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

2.

1.2. 3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2022-02-15 접수된 부산주례새마을금고의 근저당권입니다. 상기 임차인 현황상 모든 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

2.

1.2. 4. 총 채권액

등기부채권 총액은 145,600,000원 입니다. (부산주례새마을금고 105,600,000원 + 강순남 40,000,000원)

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1.3. 상권분석

2.

1.3. 1. 지역 특성

본 물건이 소재한 주례동은 주택가와 소규모 상업시설이 혼재된 지역입니다. 특히 제1종근린생활시설로 등록되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 음식점, 학원 등의 업종이 입점하기에 적합한 지역입니다.

2.

1.3. 2. 상권 잠재력

주례역이라는 교통 요충지를 끼고 있으며, 인근 주택가 및 초등학교(주감초등학교) 배후수요를 확보할 수 있어 안정적인 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

1.4. 1. 교육 시설

* 주감초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

2.

1.4. 2. 교통 편의

* 부산 도시철도 2호선 주례역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.

1.4. 3. 기타 생활 편의 시설

* 인근에 편의점, 카페, 컴퓨터 도매상가 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

1.5. 1. 토지 관련 리스크

* 본 토지는 남하향 완경사지에 위치하며, 부정형의 토지 형태를 가지고 있습니다.

* 인접 도로의 일부만 포장되어 있어 도로 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.

1.5. 2. 건물 관련 리스크

* 건물 제시외 면적(34.10㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 활용 계획 수립이 필요합니다.

* 토지와 건물 모두 임대관계가 미상으로, 현재 임차인이 있을 경우 명도 과정에 변수가 발생할 수 있습니다.

2.

1.5. 3. 법적/행정적 리스크

* 본 물건은 가축사육제한구역 및 상대보호구역(주감초등학교)으로 지정되어 있어, 건축 및 운영에 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

2.

1.5. 4. 기타 특이사항

* 임차인 김종문은 보증금 및 차임이 0원으로, 전입일자는 2025년 4월 24일이며 대항력은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

2.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동의 주례역 역세권에 위치한 제1종근린생활시설 건물입니다. 초등학교와 주택가가 인근에 있어 지역 기반의 상권 형성 잠재력이 있으며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 다만, 부정형의 경사지 토지, 도로 이용의 일부 제약, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 권리관계는 대항력 없는 임차인만 존재하며 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 법적으로는 비교적 깔끔한 편입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

* 부산 도시철도 2호선 주례역과의 접근성이 양호한 역세권 물건입니다.

* 주감초등학교 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

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1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 328,064,600원을 참고하여, 최신 시장 동향, 낙찰가율, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 상세한 현장 조사 및 주변 시세 분석, 법원 경매 동향 등을 추가로 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.