나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12916 [1] 경상남도 양산시 평산동 1108-88 경보그린타워 204동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '웅상여자중학교' 북서측 인근에 우치하는 '경보 그린타워' 204동 6층 602호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 내 6층 602호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 자체 지반 평탄하며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 폭 약 8미터 이상의 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)< 가추분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12916 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 1108-88 경보그린타워 204동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

토지면적: 36.05㎡ (약 10.91평)

토지지분: 36.05㎡ (약 10.91평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 용성종합물류

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '웅상여자중학교' 북서측 인근에 위치한 '경보그린타워' 204동 6층 602호이며, 부근 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 남동측 및 북동측으로 폭 약 8미터 이상의 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

* 주변시설: '웅상여자중학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 인근에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을14, 신한은행 근저당권 (2021년 12월 27일 접수, 88,000,000원). 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리사항:

* 소유권 이전: 이수진 (2012.04.19), 장기헌 (2014.12.30), 김정현 외 2명 (2016.08.16), 임철환 (2021.12.27)

* 근저당: 신한은행 (2021.12.27, 88,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 금정구 (2022.06.17), 연수구 (2022.12.20) - 말소

* 가압류: 나용주 (2025.10.02, 11,800,000원) - 말소

* 강제경매: 용성종합물류 (2025.11.25, 95,215,426원) - 말소

* 등기부채권 총액: 99,800,000원

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 임대관계: 미상.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* '웅상여자중학교'가 인접해 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 대규모 산업단지나 상업시설 밀집 지역은 아니지만, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능한 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 중 6층 602호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 이용 현황: 아파트로서 주거용으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

- 아파트명: 경보그린타워 (경보2차그린타워아파트)

- 사용승인일: 1992년 11월 13일 (노후 아파트)

- 총 동수: 4동

- 총 세대수: 498세대

- 최고/최저층: 16층 / 1층

- 주차 시설: 총 260대 (지상 3대, 지하 16대)

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년식 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 정보 부재: 임대관계가 미상이며 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (주의 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 경보그린타워 아파트 6층입니다. 1992년에 건축된 비교적 오래된 아파트이지만, 주거 지역 내에서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 아파트 자체는 노후되었으나, 꾸준한 수요가 있는 지역의 주거용 부동산으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 양산시 평산동의 기존 주거 단지 내 아파트 물건으로, 지역 내 실수요자의 관심을 받을 수 있습니다.

* '웅상여자중학교' 인접으로 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

* 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 면적(84.97㎡)을 확보하고 있어, 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

* 최근 매매 정보 분석:

- 59.86㎡ (약 18.1평) / 7층: 60,000,000원 (약 331만원/평)

- 48.61㎡ (약 14.7평) / 6층: 42,000,000원 (약 285만원/평)

- 48.61㎡ (약 14.7평) / 12층: 76,500,000원 (약 520만원/평)

* 본 건 전용면적 84.97㎡ (약 25.70평)를 고려 시, 최근 거래된 소형 평형대의 평단가(약 285만 ~ 520만원/평)를 적용하면 대략 7,325만원 ~ 13,364만원 범위로 추정됩니다.

* 제공된 최근 매매 자료의 가격이 감정가(1억 3천만원)보다 낮게 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 다만, 임차인 정보 미상 등 권리 분석 상의 추가 확인이 필요합니다.

* 현재 물건의 감정가와 최근 매매 사례, 그리고 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.