나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31397 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 「KTX 진주역사」 북서측 인근에 위치하는 구분건물로, 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층, 지상 16층 건물 내 1층 115호 및 116호로서 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등입니다. 내벽 : 인테리어 마감 등입니다. 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기호(1), (2) : 근린생활시설로, 현재 공실 상태입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 : 미상입니다. 2.기타 : 본건 기호(1, 2)는 현재 공실 상태로, 본건물의 117호와 벽체 구분 없이 일괄로 이용 중인 것으로 확인되는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1,2,3. 벽체구분없이 일괄로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31397 (1)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1, 더퍼스트웰가시티 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 1,906,000,000원

토지면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

토지지분: 29.20㎡ (약 8.83평)

건물면적: 126.58㎡ (약 38.29평)

건물지분: 126.58㎡ (약 38.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

- 일괄매각

- 목록 1, 2, 3 (115호, 116호, 117호 추정)은 벽체 구분 없이 일괄로 이용 중

건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하 6층, 지상 16층 건물 내 1층 115호

건축물 주요 정보:

- 건물명: 더퍼스트웰가시티

- 주용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

- 사용승인일: 2019년 8월 30일

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, KTX 진주역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 대규모 아파트단지로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물은 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로에 접해 있어 향후 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 7일 접수된 진주동부농업협동조합의 근저당권 (을1)이며, 금액은 619,200,000원입니다.

본 건 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 619,200,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 존재할 수 있으나, 관련 세부 정보는 확인 필요합니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 이 (이규식)

- 보증금: 80,000,000원

- 차임: 2,800,000원

- 전입(사업)일자: 2024년 3월 8일

- 확정일자: 2024년 12월 31일

- 배당신고일자: 2026년 1월 12일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 본 임차인은 대항력이 없으므로, 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 더퍼스트웰가시티는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

KTX 진주역 인근으로 유동인구가 형성될 수 있는 잠재력을 가지고 있으며, 대규모 아파트 단지와 인접하여 배후 수요가 풍부합니다.

현재 본건(115호 및 관련 호실)은 근린생활시설로 이용 중이나 공실 상태로 파악되었습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

주변에 다양한 상업 시설이 입점해 있어 상권 형성이 용이한 환경입니다.

1.4. 생활정보

교통: KTX 진주역이 인근에 위치하여 전국으로의 이동이 용이하며, 단지 주변 도로망도 잘 갖춰져 있습니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 시설: KTX 진주역, 진주시 상대동 지역 상업시설, 아파트 단지들이 밀집해 있습니다. 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 사건 진행 과정이나 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

일괄매각 및 통합 이용: 115호, 116호, 117호로 추정되는 여러 호실이 벽체 구분 없이 일괄로 이용되고 있다는 점은, 실제 명도 시 점유인과의 협상이나 통합 이용에 따른 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다.

공실 상태: 현재 공실로 운영 중이므로, 낙찰 후 임차인 모집 및 공실 리스크 관리가 필요합니다.

높은 감정가: 19억 6천만원의 감정가는 투자 시점에 따라 부담이 될 수 있는 수준입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 KTX 진주역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 신진주역세권 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치하고 있습니다.

근린상가 및 업무시설의 복합 건물로서 다양한 활용 가능성이 있으며, 일괄 매각되는 점은 통합 운영을 통해 시너지 효과를 창출할 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이고, 여러 호실이 통합 운영 중인 점, 중복 병합 사건이라는 점 등은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 세부적인 명도 과정 및 임차인 관련 사항은 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

KTX 진주역 초역세권의 확실한 입지 프리미엄

신진주역세권 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승 기대

근린상가와 업무시설의 복합 용도로 다양한 수익 모델 구축 가능

여러 호실 일괄 매각으로 인한 통합 운영 시 시너지 효과 기대

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,906,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 공실률, 명도 비용, 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

면적 대비 감정가 및 주변 시세를 면밀히 분석하고, 투자 목표 수익률을 설정하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.