나이스옥션 법원경매 마산 2025타경367 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 348 중리2차서광아파트 나동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 소재 '중리초등학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상15층 건물내 제1층 제105호로서, (사용승인일 : 1992년 11월 27일) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 2필지 일단의 부정형의 토지이며, 현황 “아파트 건부지”임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(중리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> - 기호(2) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(중리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7. 그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

아파트로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경367 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 348 중리2차서광아파트 나동 1층105호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지면적: 26.52㎡ (약 7.92평)

건물면적: 84.50㎡ (약 25.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

주의사항: 아파트로 이용 중임.

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상15층 건물 내 제1층 105호

사용승인일: 1992년 11월 27일

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 소재 '중리초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로: 본건 소재 부지는 서측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역(중리초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 09월 27일 국민은행 근저당권 (을12)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권 개요가 있으나, 소멸 여부에 대한 추가 정보가 없어 본 보고서에서는 모든 권리가 소멸되는 것으로 간주합니다.

인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다).

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

등기부채권 총액은 176,418,885원입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 다음과 같으며, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

- 갑10 (2005-03-07): 소유권 이전 (이청아)

- 갑11 (2008-08-11): 소유권 이전 (홍찬우)

- 갑12 (2015-05-19): 소유권 이전 (허찬경, 매매)

- 을12 (2016-09-27): 국민은행 근저당권 (권리금액: 112,800,000원, 말소기준권리)

- 을14 (2024-12-11): 황동원 근저당권 (권리금액: 50,000,000원, 말소)

- 갑13 (2025-03-07): 삼성카드 가압류 (권리금액: 8,118,885원, 말소)

- 갑14 (2025-08-05): 근로복지공단 가압류 (권리금액: 5,500,000원, 말소)

- 갑15 (2025-08-12): 국민건강보험공단 압류 (말소)

- 갑16 (2025-11-26): 국민은행 임의경매 개시결정 (권리금액: 81,813,004원, 말소)

- 갑17 (2026-03-26): 함안군 압류 (말소)

1.3. 상권분석

주변 환경: 중리초등학교 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 갖춰진 지역입니다.

교통망: 본건까지 차량 접근이 양호하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지역 개발: 창원시는 내서읍 호계지구 일대에 999세대 규모의 대단지 아파트 건설을 추진하는 등 지역 개발이 진행되고 있습니다. (2025년 1월 기준 정보)

1.4. 생활정보

아파트 단지: 중리2차서광아파트

총 세대수: 452세대

본건 위치: 1층 (총 15층 건물)

면적 정보:

- 전용면적: 84.50㎡ (약 25.57평)

- 아파트 정보상의 총면적은 42,602.18㎡이며, 본건 아파트의 사용승인일은 1992년 11월 27일입니다.

주차: 단지 내 총 74대 주차 가능 (지상 4대, 지하 11대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기 (지상 4대)

설비: 도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

노후화: 1992년 준공된 건물로 약 34년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 향후 재건축/리모델링 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

명도 관련 불확실성: 현재 아파트로 이용 중이나 임차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1층 위치: 소음, 보안, 일조량 등 1층 특유의 단점은 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구 내서읍의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 노후화 및 명도 관련 불확실성은 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지

최근 실거래가 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

권리관계가 명확하여 명도 후 즉시 활용 가능

지역 개발 호재 (호계지구 대단지 아파트 개발 등)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

최근 실거래 사례 (2026년 기준):

- 2026년 02월 14일: 84.19㎡, 1층, '가'동: 92,000,000원

- 2026년 03월 03일: 81.19㎡, 9층: 100,100,000원

- 2026년 04월 16일: 84.19㎡, 2층, '나'동: 104,000,000원

분석:

본건은 84.50㎡ 면적의 1층 아파트입니다. 가장 유사한 조건의 1층 매매 사례는 92,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 100,000,000원이며, 2층 매매 사례는 104,000,000원이었습니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 1층의 특성을 고려하여 1층 매매 사례와 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

제시 의견:

경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 하나, 95,000,000원 ~ 102,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (감정가 대비 약 95%~102%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.