나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514204 [1] 인천광역시 남동구 간석동 920-31 102동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 중 6층 602호로서 외벽 : 대리석 붙임 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샤시 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2025타경514204 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 920-31 102동 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5,900만원

토지면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

토지지분: 16.71㎡ (약 5.05평)

건물면적: 68.32㎡ (약 20.67평)

건물지분: 68.32㎡ (약 20.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2013년

총층수: 8층 중 6층

동: 102동

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경514204 강제경매 개시결정 (2025년 11월 27일 접수) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출로 을구 순위 5번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 곽 : 전입일자 2025년 7월 25일, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

* 민 : 전입일자 2024년 12월 27일, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

* 주택도시보증공사(김 ): 전입일자 2022년 5월 19일, 확정일자 2022년 4월 20일, 배당신고일자 2024년 6월 14일, 대항력 없음. 보증금 1억 9,800만원. 이 임차권은 말소 기준 권리보다 후순위이며, HUG의 말소 동의로 소멸 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 낙찰자는 별도의 임차인 보증금을 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 간석동 일대는 아파트 등 공동주택 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 주변 근린상가를 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오피스텔의 경우 주거 및 업무 복합 용도로 활용될 수 있으나, 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 남서측 인근에 인동초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 도로 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 인근 주거지역에 따른 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 전반적으로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있어, 도보권 내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 곽 , 민 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 대항력 있는 임차인과는 다른 특이사항을 보입니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 구조 또는 추가적인 담보 관련 이슈가 있을 수 있습니다. 이는 추후 거래 과정이나 명도 과정에서 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다(2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 허가구역 지정 기간은 최근 만료되었으나, 향후 부동산 거래 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 오피스텔로, 인동초등학교 인근의 주거지대에 자리하고 있습니다. 건축년도는 2013년으로 비교적 신축이며, 주거용으로 이용 중입니다. 권리분석 상 인수되는 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 관련 특이사항이 있어 이에 대한 면밀한 검토와 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 등 공동주택 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 금전 부담이 적습니다.

* 교육 및 교통 접근성: 초등학교 및 버스정류장이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2025년~2026년, 101동 기준)에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 68.32㎡, 20.67평)의 오피스텔 매매가는 약 1억 3,300만원에서 1억 3,700만원 범위로 추정됩니다. 감정가 1억 5,900만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 권리 상의 특이사항(보증금 0원 대항력 임차인, HUG 관련 조건)을 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 2,500만원에서 1억 3,500만원 사이로 제안합니다. 입찰 참여 시에는 해당 범위 내에서 주변 시세 및 본건의 명확한 상태를 재확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.