나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53832 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1107-1 위즈덤하우스2차 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '화정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 본건에서 북서측 약 700미터 거리에 서해선 달미역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중 임.

설비내역

도시가스설비, 난방설비, 위생설비, 급·배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 14미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산화정초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 정안희의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.01.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53832 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1107-1 위즈덤하우스2차 4층401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대 8세대))

감정가: 180,000,000원

토지면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

토지 지분: 28.789999999999996㎡ (약 8.71평)

건물면적: 49.60㎡ (약 15.00평)

건물 지분: 49.6㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '화정초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 북서측 약 700미터 거리에 서해선 달미역이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 강제경매로 진행되며, 등기부상 여러 권리가 설정되었으나 대부분 말소 대상입니다.

주요 권리 및 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 등기: 2016년 3월 15일 보존등기, 이후 소유권 이전 등기가 다수 존재합니다.

* 주택임차권: 을4 (정안희, 174,000,000원) 등기되었으나, 등기부상 '말소'로 표기되어 있습니다.

* 말소기준권리: 을3 (근저당권, 최우연, 2022년 7월 22일)

* 이후 권리: 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

* 채권자(본 경매 신청채권자): 주택도시보증공사 (강제경매, 2025년 11월 24일)

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(임차인 정 의 승계인)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 174,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 11월 23일, 확정일자 2021년 10월 18일입니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원.

신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 정 의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 1일 자로 제출하였습니다. 이는 임대차보증금 반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 현재 파악된 정보상 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 북서측 약 700미터 거리에 서해선 달미역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 다수 있어 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육: '화정초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변환경: 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련: 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로 매수인이 부담해야 할 임대차보증금 반환 의무는 없습니다. 이 점이 가장 중요한 긍정적 요인이나, 관련 서류의 정확성 및 법적 효력을 재확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m), 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 이는 매수인의 자격 요건 확인 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016년경 사용승인)인 다세대주택으로, 주택도시보증공사가 대항력을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔한 물건입니다. 신축 건물로서의 장점과 편리한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 감정평가액과 최근 거래 시세 간의 차이가 존재하므로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2016년경 준공)로 관리 상태 및 주거 쾌적성이 우수합니다.

* 주택도시보증공사의 대항력 포기로 매수인의 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 서해선 달미역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 화정초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 대략 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 추정됩니다. 특히, 2011년식 62.35㎡ 면적의 다세대주택이 162,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2016년식으로 연식은 더 신축이나 면적은 더 작습니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기라는 매우 긍정적인 권리 분석 결과와 신축급 건물의 가치를 고려하되, 감정가와 시장 시세의 간극을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

신축 연식과 양호한 입지조건을 고려할 때, 시세보다 약간 높은 수준으로 입찰하는 것도 고려해볼 수 있습니다.

적정 입찰가는 대략 155,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

이는 감정가보다는 낮으면서, 시장 시세와 신축 프리미엄을 반영한 가격대입니다.

실제 입찰 시에는 법원 기일 변경 여부, 동시 진행 물건, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.