나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53893 [1] 경기도 시흥시 조남동 652 다인로얄팰리스6차 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 '조남초등학교' 북서측 근거리에 위치하며 부근은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 소재하는지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층건 내 1층 115호, 116호로서, 외벽 : 석재붙임 외 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공부상 용도는 기호1(115호):의원, 기호2(116호):소매점임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 인접도로 대비 등고평탄한 가장형에 가까운 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측, 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조남동 652번지 : 도시지역, 일반상업지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (2016-08-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공 주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)임. 조남동 652-1번지 : 도시지역, 일반상업지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (2016-08-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공 주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

공부상 용도는 의원(기호1:115호)이나 소매점임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건이 소재하는 다인로얄팰리스6차 건물 1층은 공실이 많은바, 수요성 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 소매점으로 이용중임.(감정평가서 참조)
2. 115, 116호는 내부칸막이 없이 운영하였음.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53893 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 조남동 652 다인로얄팰리스6차 1층115호

* 건물명: 다인로얄팰리스6차

* 용도: 근린상가 (공부상: 의원, 현황: 소매점)

* 감정가: 332,000,000원

* 토지면적: 6.02㎡ (1.82평)

* 건물면적: 28.70㎡ (8.68평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 건축물 용도 (참고): 업무시설, 제1,2종근린생활시설

* 준공일: 2017-08-30

* 특이사항:

* 집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 소매점으로 이용 중입니다.

* 115, 116호는 내부 칸막이 없이 운영하였습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 '조남초등학교' 북서측 근거리에 위치하며 부근은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층건 내 1층 115호, 116호로서, 외벽 : 석재붙임 외, 창호 : 샷시창 등임.

* 토지 이용 상태: 2필 일단지의 인접도로 대비 등고평탄한 가장형에 가까운 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로 상태: 본건 남측 및 서측, 북측으로 도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 조남동 652번지: 도시지역, 일반상업지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

* 조남동 652-1번지: 도시지역, 일반상업지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2017-09-21) 중소기업은행 근저당권 (903,600,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인한 모든 권리 소멸 예상)

* 등기부채권 총액: 903,600,000원

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑3 2017-09-21 소유권이전2번신탁등기말소 (화신디앤씨주식회사) 말소

* 갑4 2017-09-21 소유권이전 (천성진) 말소 (매매)

* 을1 2017-09-21 근저당권 (중소기업은행 903,600,000원) 말소 (말소기준권리)

* 갑9 2025-08-05 압류 (시흥시) 말소 (압류(징수과-00 9763))

* 갑10 2025-11-27 임의경매 (중소기업은행 903,600,000원) 말소 (수원지방법원 안산지원의 임의경매개시결정(2025타경53893))

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자등록일: 2022-01-13

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 건물 및 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 '조남초등학교' 북서측 근거리에 위치하며 부근은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 상권 특징: 본 물건은 초등학교 인근에 위치하여 배후 주거 수요를 기반으로 하는 근린상권으로 보입니다. 주변에 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

* 공실 현황: 감정평가서 요약에 따르면, 본건이 소재하는 건물의 1층에 공실이 많은 편이라고 언급되어 있어, 실제 임대 수요 및 공실률에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 업종 적합성: 현재 소매점 현황 및 과거 의원 용도 이력을 고려할 때, 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있으나, 지역 상권 특성 및 배후 수요에 적합한 업종 선정이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 조남초등학교가 근거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과의 인접성으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 의료시설: 공부상 용도가 '의원'이었던 점을 감안하면, 인근 의료시설 이용 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경 (혐오시설): 주변 지도 검색 결과, 대규모 주거 단지 및 학교가 위치해 있으며, 인근에서 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역' 지정이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 '의원'이나 현황 '소매점'으로 이용 중인 점은 향후 행정기관의 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 가능성이 있습니다. 매수인은 이 부분을 인지하고 있어야 합니다.

* 건물 1층 공실 문제: 전체 건물 1층의 공실이 많다는 점은 상권 활성화 정도, 잠재적 임차인 확보의 어려움, 수익성 저하 등의 위험 요인이 될 수 있습니다. 투자 전 철저한 상권 분석이 요구됩니다.

* 115, 116호 통합 운영: 두 호수가 내부 칸막이 없이 운영되었다는 점은, 추후 독립적인 사용 또는 임대 시 관련 법규 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용 시 관련 법규 및 지구단위계획의 제한을 받을 수 있습니다.

* 임차인 관련: 현 임차인은 대항력이 없으나, 보증금이 0원이고 확정일자 및 배당신고가 누락된 점은 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 조남동의 조남초등학교 인근에 위치한 근린상가로, 주거 밀집 지역을 배후로 한 기본적인 상업시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

아파트, 오피스텔 등 주변의 주거 환경은 안정적인 수요를 기대하게 하지만, 해당 건물의 1층 다수 공실은 상권의 현재 활력 수준에 대한 우려를 낳습니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보여 인수되는 권리는 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 문제는 향후 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

전반적으로는 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거 수요: 초등학교 및 대규모 아파트 단지와 인접하여 고정적인 고객 확보 가능성이 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 시흥시의 성장 잠재력 및 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 명확한 권리 관계: 말소되는 권리가 많아 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 넓은 활용 공간: 115, 116호가 통합 운영된 점을 활용하여 개방형 상가 또는 넓은 면적 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 332,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 고려사항:

* 현재 시세 및 주변 유사 물건 가격 비교

* 건물 1층 공실률 및 상권 활성화 정도

* 용도 불일치로 인한 원상복구 또는 이행강제금 발생 가능성

* 향후 시흥시 개발 및 시세 상승 잠재력

* 현 임차인 차임: 1,500,000원/월 (수익형 부동산 관점)

* 의견:

상기 고려사항 및 현재 시장 상황을 종합적으로 판단할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 265,600,000원 ~ 298,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.