나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53853 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1070-1 안산세이브시티 지층비101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부역(서해선)" 북측 인근에 위치한 구분건물로서 부근은 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 "선부역(서해선)" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 지하6층/지상8층 건 내 지층 비101호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

"판매 및 영업시설(다이소)"로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 선부광장로, 정지로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) (집산도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시 교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53853 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1070-1 안산세이브시티 지층비101호

용도: 판매시설

감정가: 3,700,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사 (참고: 제공된 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다)

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 294.83㎡ (약 89.2평)

토지지분: 294.83㎡ (약 89.2평)

건물면적: 1467.16㎡ (약 443.8평)

건물지분: 1467.16㎡ (약 443.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 안산세이브시티

주용도: 판매시설 (건축물대장 상 '판매 및 영업시설'로 기재)

구조: 철골철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 지하6층/지상8층

사용승인일: 2004년 10월 08일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부역(서해선)" 북측 인근에 위치한 구분건물입니다.

부근은 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 "선부역(서해선)" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 선부광장로, 정지로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 04월 08일 접수된 주식회사아성다이소 근저당권 (말소 예정)

주요 권리사항 (매각으로 소멸 예정):

* 2021-04-08: 근저당권 (주식회사아성다이소, 230,000,000원) - 말소

* 2022-05-25: 근저당권 (중소기업은행, 3,600,000,000원) - 말소

* 2022-10-21: 가압류 (주식회사스마트합성데크, 66,800,000원) - 말소

* 2023-06-30: 압류 (연수세무서장) - 말소

* 2023-11-01: 압류 (안산시) - 말소

* 2024-02-26: 압류 (안산세무서장) - 말소

* 2024-04-26: 압류 (안산시단원구) - 말소

* 2024-05-27: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 2025-05-07: 압류 (안산시) - 말소

* 2025-11-25: 임의경매 (에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사, 3,600,000,000원) - 말소 (본 경매 개시 결정)

* 2025-12-29: 가압류 (황순애, 13,703,541원) - 말소

* 2026-05-06: 압류 (안산시) - 말소

등기부채권 총액: 3,910,503,541원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인 필요)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으며, 이에 대한 상세 내용을 확인하여 인수 여부 및 예상되는 부담을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

현재 "판매 및 영업시설(다이소)"로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 아파트단지 등이 복합적으로 형성되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 상권입니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.3. 상권 활성화 요인

인근에 "선부역(서해선)"이 소재하여 역세권의 장점을 가지며, 이는 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통편의

서해선 선부역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설 및 아파트단지가 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리 사항

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 그 상세 내용이 없어 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 임차인 명도 변수

임차인 안 은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 상태 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 유동화 물건의 특성

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건 대비 절차가 복잡하거나 특수한 사안이 존재할 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액(3,910,503,541원)이 감정가(3,700,000,000원)와 유사하거나 초과하는 점은 채권자 간의 이해관계가 복잡하거나 물건의 부채 규모가 상당함을 시사합니다.

6.5. 토지이용계획의 복합성

일반상업지역 외 다양한 용도지역, 지구, 구역 지정이 복합적으로 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재한 상업용 판매시설로, 서해선 선부역 인근 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 현재 "판매 및 영업시설(다이소)"로 운영 중입니다.

권리 분석 결과, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 지상권의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

유동화 물건이라는 점과 등기부상 높은 채권 총액은 투자 시 신중한 접근을 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서해선 선부역과 인접하여 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 복합 상권 배후: 판매시설, 근린생활시설, 주거단지가 밀집하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대형 상업용 건물: 지하 6층, 지상 8층 규모의 건물로 다양한 업종 운영에 유리합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 낙찰가에 따라 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 물건은 유동화 물건이며, 높은 채권 총액, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 잠재적 인수 가능성 등 여러 고려사항이 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 관리 현황, 실제 점유 관계 확인

* 주변 유사 상업용 부동산의 최근 실거래가 및 호가 조사

* '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 상세 내용 확인 및 인수 시 예상 비용 산출

* 임차인 명도에 소요될 시간 및 예상 비용 산출

* 본 물건의 향후 임대 수익률 및 투자 회수 기간 분석

이러한 추가 조사 결과를 종합하여, 감정가 37억 원을 기준으로 하되, 상기에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 전반적인 부채 규모와 불확실성을 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.