나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13330 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동 602-113 제2층 제205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영등포본동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선 "영등포역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 4층 건내 제2층 제205호로서 (사용승인일: 2011.11.27) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 3~4미터 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13330 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동 602-113 제2층 제205호

신주소: 서울특별시 영등포구 신길로 231-3 (영등포동)

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

토지지분: 12.24㎡ (약 3.70평)

건물면적: 12.44㎡ (약 3.76평)

건물지분: 12.435㎡ (약 3.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동에 소재하며, "영등포본동 주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 본 물건이 속한 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 도심 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2.교통상황

대중교통 이용이 매우 편리합니다. 지하철 1호선 "영등포역"이 도보 약 4~6분 거리에 위치하고 있으며, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장도 인근에 있습니다. 차량 접근성 역시 양호한 편입니다.

1.1. 3.건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물로, 본건은 그중 제2층 제205호입니다. 2011년 11월 27일 사용승인을 받은 도시형생활주택입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.주요 권리사항

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전 등기 외 다수의 압류 및 가압류가 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

본건에는 박성한 임차인이 거주 중이며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2019년 11월 15일, 확정일자는 2019년 10월 23일로, 대항력이 있는 임차인입니다.

1.2. 3.인수되는 권리

물건명세서상, 을구 4번 주택임차권(박성한, 110,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 즉, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 영등포동 일대는 영등포역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 마트, 영화관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 기본적인 상권은 활성화되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점, 이마트, 롯데시네마, CGV 등 다양한 쇼핑, 문화, 외식 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 인근에 주민센터 및 병원, 약국 등 생활 필수 시설도 잘 갖춰져 있습니다.

* 공원: 영등포공원이 도보 약 6분 거리에 위치하여 도심 속에서 휴식을 취하기 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박성한의 보증금 110,000,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 협소한 면적: 건물의 전용면적이 약 3.76평(12.44㎡)으로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20~2026.12.31), 특정 조건(외국인, 특정 용도 등)에 따라 매수 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 도시 환경 소음: 역세권 도심지에 위치하여 차량 및 유동인구로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 인근 건물 부정적 평가: 인근 '영등포동 국제빌딩' 관련 후기 중 노숙인 및 외국인 통행, 해충 발생 가능성 등이 언급된 사례가 있습니다. 이는 해당 물건 자체의 문제라기보다는 지역적 특성 또는 특정 건물에 대한 평가일 수 있으나, 참고할 필요가 있습니다.

1.6. 주변 시설 조사

* 학교: 검색 결과에서 본 물건의 바로 인근에 위치한 구체적인 학교 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 영등포동 일대는 주거 및 상업 지역으로 학교 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 공원: 영등포공원이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대형 공장 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 결과에서 도심 지역의 특성상 유동인구가 많고, 특정 건물 주변에 대한 부정적 언급이 있었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 영등포역 초역세권: 서울 지하철 1호선 영등포역을 도보로 이용할 수 있는 뛰어난 교통 요지입니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 대형 쇼핑몰, 백화점, 마트, 영화관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 비교적 최근 연식(2011년)의 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간으로서의 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 영등포역 역세권이라는 뛰어난 입지와 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 약 3.76평의 매우 협소한 면적과, 1억 1천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 매입 총액이 크게 달라지므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 협소한 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향도 보입니다. 투자 가치를 판단하기 위해서는 임차인과의 소통 및 배당 결과 예측이 매우 중요하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 106,000,000원

인수되는 임차인 보증금 (추정): 110,000,000원

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 변수는 선순위 임차인 박성한의 보증금 110,000,000원입니다. 만약 매수인이 이 금액을 전액 인수해야 한다면, 실질적인 총 매입 비용은 낙찰가에 110,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 7월 기준)를 보면, 약 49㎡ 면적이 7480만원 ~ 8100만원에 거래되었습니다. 이를 3.3㎡당 가격으로 환산하면 약 150만원 ~ 160만원 선입니다.

본건의 전용면적은 약 3.76평(12.44㎡)이므로, 이 시세 기준으로 단순 환산 시 약 5,500만원 ~ 7,000만원 정도의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

그러나 본건은 감정가가 1억 6백만원이며, 인수해야 할 임차인 보증금이 1억 1천만원에 달합니다. 이는 감정가보다 높은 금액입니다. 따라서, 임차인 보증금을 전액 인수해야 하는 최악의 경우를 가정하면, 실질적인 총 매입 비용이 주변 시세를 훨씬 상회하게 됩니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 순수 낙찰가만을 고려할 때, 위에서 산출된 시세 가치 범위 내에서 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

다만, 이는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 매수인이 인수하는 것을 전제로 한 매우 보수적인 범위 이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 여부 및 본인의 투자 성향에 따라 훨씬 더 낮은 금액으로 낙찰받거나, 혹은 투자 가치가 낮다고 판단하여 입찰하지 않을 수도 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 철저한 현장 조사와 임차인과의 소통, 그리고 법원의 배당 결과 예측을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.