나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64853 [1] 경기도 파주시 야당동 469-24 늘푸른마을 105동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "야당역" 남측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 3층 301호로서, 외벽 : 타일 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1개호로 이용 중이며 후첨 사진용지와 같이 1층에 각호별 사용가능한 것으로 판단되는 창고가 소재함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 다세대주택 2개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)), [추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 권나영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64853 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 469-24 늘푸른마을 105동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 64.05㎡ (약 19.38평)

건물면적: 54.38㎡ (약 16.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 파주시 야당동 소재 "야당역" 남측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로서 주거 밀집 지역에 해당합니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 보존 등기가 2015년 12월 23일에 있었으며, 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

* 등기부에는 다양한 압류와 함께 2025년 11월 27일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.

* 주택임차권(권나영, 보증금 220,000,000원)이 2024년 10월 17일에 등기되었으나, 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 권나영)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 10월 14일

* 배당신고일자: 2024년 10월 17일

* 대항력: 없음

인수되는 권리:

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 2026년 03월 19일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라, 낙찰자는 임차보증금 220,000,000원을 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

말소기준권리: 2023년 5월 10일자 인천지방검찰청검사 압류가 말소기준권리로 판단됩니다. 본 건 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본 건 소재지는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

인근 지역 특성: 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 야당역을 중심으로 한 지역 개발의 영향을 받는 곳입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 타일 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창호로 되어 있습니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 1층에는 각 세대별로 사용 가능한 것으로 판단되는 창고가 소재합니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, (2025년 08월 26일까지) 매수 시 해당 구역의 거래 허가 절차를 거쳐야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 진행되나, 관련 법적 효력 및 서류의 정확한 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 인근의 준수한 입지를 갖추고 있습니다.

2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 건물 상태는 일반적인 수준입니다.

권리 관계상 가장 큰 강점은 임차인이 대항력을 포기함에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점은 매수 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기로 인해 인수되는 임차보증금이 없어 투자 위험이 매우 낮습니다.

준수한 입지: 야당역 접근성이 좋고 주거 지역으로서의 가치가 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 215,000,000원입니다.

제공된 주변 빌라/다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식(2015년)의 주택 거래가는 평당 약 885만원에서 1,035만원 수준으로 나타났습니다. (참고: 2019년식 더 신축 건물은 평당 약 1,447만원 수준으로 거래됨)

본 건의 건물 면적(약 16.45평)을 고려할 때, 이러한 시세 범위를 적용하면 약 1억 5천만원에서 1억 9천만원 사이의 시세를 추정할 수 있습니다.

다만, 본 건의 감정가는 215,000,000원으로, 이는 제공된 다른 단지들의 시세보다 높은 편입니다. 감정평가액은 해당 물건 자체의 가치 평가를 반영한 것으로 볼 수 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려하면, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 감정가 대비 85% 수준인 약 182,750,000원부터 입찰을 시작하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 유동적으로 결정될 필요가 있습니다.

최종 예상 입찰가 범위: 182,750,000원 ~ 215,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.