나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64873 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 727 휴로스센트럴 302 10층1014호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 LH원흥 도래울 1단지 아파트 남측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 상가, 아파트 및 단독주택이 혼재하는 지역임.

교통상황

서오릉로에 접해 있고, 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 5층, 지상 20층 건물(2020. 7. 17. 사용승인) 중 10층 1014호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기(승용 2대, 비상용 1대) 및 위생설비 등 설치되어 있는 건물임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지이고, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 서오릉로(대로), 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육 제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64873 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 727 휴로스센트럴 302 10층 1014호

용도: 오피스텔

감정가: 154,000,000원

토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

건물면적: 37.56㎡ (약 11.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 LH원흥 도래울 1단지 아파트 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상가, 아파트 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 서오릉로에 접해 있고, 차량 접근이 용이하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조의 지하 5층, 지상 20층 건물 중 10층 1014호이며, 2020년 7월 17일 사용승인되었습니다.

* 토지 이용상태: 장방형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 남서측으로 서오릉로(대로), 북동측으로 중로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

해당 물건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 등기부요약:

* 을1 (2024.07.16 접수): 주택임차권 (박대관), 보증금 180,000,000원. 전입일자 및 확정일자 2022.11.30. 이 권리는 '인수'로 표기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 높습니다.

* 갑3 (2025.11.28 접수): 강제경매 (주택도시보증공사), 권리금액 180,000,000원. 본 경매개시결정등기이며 '말소' 대상입니다.

* 권리분석 결과:

* 현황상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 180,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 이는 물건명세서상의 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 180,000,000원, 전입일자 2022.11.30. 확정일자 2022.11.30.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용과 일치합니다.

* 비록 권리분석 요약표에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서의 명확한 '인수' 표기와 '대항력있는 임차인, 선순위임차권'이라는 특이사항을 고려할 때, 임차인의 보증금 180,000,000원은 매수인이 인수해야 할 것으로 판단됩니다. 이 점은 투자 시 매우 중대한 고려사항입니다.

* 임차인 정보:

* 성명: 박

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.11.30.

* 대항력: 있음

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 오피스텔, 상가, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 기타: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 토지입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주위 아파트 단지 및 상가 시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 서오릉로 등 주요 도로에 인접하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박 씨의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 해당 금액만큼 추가적인 자금 부담으로 이어지며, 낙찰가 외에 추가적인 순수익 감소를 유발합니다.

* 시세 대비 높은 인수 보증금: 현재 물건의 감정가(154,000,000원) 및 최근 매매가(약 125,000,000원 ~ 140,000,000원) 대비 인수해야 할 보증금이 훨씬 높아, 투자 수익률 확보에 매우 불리한 구조입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 치명적인 약점을 가지고 있습니다. 최근 매매 사례와 비교했을 때, 인수되는 보증금 금액이 물건의 시장 가치를 초과할 가능성이 높아, 투자를 고려하기에는 매우 신중해야 하는 물건입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 매수인의 추가 자금 투입이 불가피하며 이는 상당한 금전적 손실로 이어질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* (매우 제한적) 입지: 원흥동 지역의 오피스텔이라는 점은 기본적인 수요가 있을 수 있습니다.

* (잠재적) 가치 상승: 향후 지역 개발 가능성은 있으나, 현시점에서는 인수 보증금 리스크가 이를 상쇄하고도 남습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 물건의 시장 가치(최근 매매가 약 125,000,000원 ~ 140,000,000원)와 감정가(154,000,000원)를 고려하고, 가장 중요한 리스크인 180,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성을 감안할 때, 통상적인 낙찰가 산정 방식을 적용하기 어렵습니다.

만약 본 물건에 투자를 결정하신다면, 낙찰가 외에 180,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 함을 명확히 인지해야 합니다. 보증금 인수 금액이 물건의 시장 가치를 초과하므로, 합리적인 투자 관점에서는 입찰을 포기하거나, 매우 낮은 금액으로 입찰하여 추가 부담액을 최소화하는 전략을 고려해야 합니다.

매우 보수적인 관점에서, 인수 보증금 리스크를 최대한 반영하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제시합니다. 이는 최소한의 투입 금액으로, 높은 위험을 감수한 경우입니다.

예상 입찰가: 70,000,000원

총 예상 지출액 (입찰가 + 인수 보증금): 70,000,000원 + 180,000,000원 = 250,000,000원

이는 최근 매매가(125,000,000원 ~ 140,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 상당한 투자 위험이 수반됨을 다시 한번 강조합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.